집값 폭락이 아니라 집값 귀환이라네... ㅡ,.ㅡ

12억 짜리가 4억 됐다면서 호가를 믿지 말고 집값을 깎는 방법을 가르쳐주겠다면서 뉴스가 났네요. 요즘 부동산 관련 뉴스나 기타 소식 등을 보면 집값이 진짜 1/3 토막이 난 것인지 의아하기도 합니다. 연예인 김광규씨에 관해 쓴 어떤 기사에는 10억 하던 집이 25억이 됐더라는 내용이 있기도 하니까요. 게다가 84억 하는 아파트도 있고 아직도 특정 지역에서는 아파트값이 오르고 있는 곳도 있다고 하는 등... 전반적인 동향은 모르겠네요. 사실 12억 하던 아파트 4억까지 내려왔다고 해도 저는 그런 돈이 있어 본 적이 없어서 저와는 무관한 일이긴 하지만, 아래 뉴스 보시면 집값 폭락이 아니라 집값 귀환이라고 달린 댓글이 있습니다. 집값 귀환이라는 말은 적절한 말일까요?

 

집값 폭락이 아니라 집값 귀환?

 

 

https://v.daum.net/v/20221224111004549

"12억짜리 4억 됐는데"···제값주고 집 사나요?[근면한 월급]

 

 

집값만을 생각하면 집값 귀환이라는 말이 적절할 수도 있습니다만, 은행의 대출이 대부분 주택을 담보로 해서 이루어졌기 때문에 집값은 폭락하는 것이지 귀환일 수 없습니다. 집값이 어느 년도 수준으로 귀환하느냐에 따라 나라 경제가 박살이 날 수도 있기 때문입니다. 가계부채가 거의 2000조원 되지 않나요? 그 중에서 집 마련하는데 들어간 돈과 은행 대출 2000조원 정도 외에 전세보증금만 860조원 정도 된다고 들은 것이 두어달은 되는 것 같습니다. 가계부채가 모두 집을 마련하는데 쓰였는지는 알 수 없지만 집값이 반토막 나거나 1/3 토막 나면 1000조원 이상이 경우에 따라 공중분해 될 수도 있는 겁니다. 정부에서 집값 떨어뜨리지 않으려 우왕좌왕 하는 것도 그런 까닭이고... 그러므로, "집값 귀환" 이라는 말은 집값 때문에 힘든 서민들의 바램이지 적절한 말이라고 할 수는 없습니다.

 

집값은 폭락하는 것이지 귀환일 수 없다

집값이 어느 년도 수준으로 귀환하느냐에 따라 나라가 망할 수도 있다

 

 

미국이 기준금리 1% 인상하면 우리나라 집값은 대략 8% 정도 하락한다고 합니다. 미국 기준금리 5%까지 올린다고 하지요? 그렇다면 8 X 5 = 약 40% 라는 말이 됩니다. 집값 40% 하락이 예약되어 있는 셈이라서 아직 집값 제대로 떨어졌다고 할 수 있는 것은 아니라는 말이지요. 제가 쓴 포스트에 2023년에 집 사면 바보~~ 라고 말해 줄 것이라 쓴 것도 그런 상황의 연장선상에 있습니다. 반드시 이사를 해야 하는 상황이나 그런 처지에 있는 분들이 계실 수 있습니다. 그런 분들이야 어쩌겠습니까만 2023년에는 집을 사면 곤란한 경우를 당할 수 있다고 봐야지요. 집을 현금박치기로 사고 집값이야 오르던 떨어지던 상관이 없는 분들이야 사든 말든 관계가 없습니다.

 

8 X 5 = 40% (미국 기준금리 1% 인상시 대한민국 집값 8% 하락)

 

미국이 기준금리 4.5%까지 올렸는데도, 김광규씨 관련 뉴스를 봤더니 집값이 일부만 떨어지고 전반적으로는 아직 고가로 형성되어 있는 것으로 생각됩니다. 그것은 미국이 단기간에 4.50%까지 올린 것 때문이지 미국 기준금리가 힘이 없어서가 아닙니다. 미국이 단기간에 금리를 올렸는데 우리나라는 이미 가계부채 및 각종 부채가 역대급이라 금리를 미국처럼 가파르게 올리지 못한 것도 있지만, 사람들이 은행에 예금을 하면 보통은 1년 단위로 예금하는 것처럼, 마찬가지로 은행이나 기업이 대출을 하거나 채권을 발행하거나 하는 것도 일정한 기간이 있습니다. 즉, 아직은 저금리로 융통했던 돈들이 회수되고 있고 미국과의 기준금리 격차가 크게 벌어진 것도 얼마되지 않아서 아직 그 파장을 피부로 강하게 느끼지 못하고 있는 것이라고 할 수 있습니다.

 

2022년 3월 초 미국 FOMC 열리기 전까지 미국 기준금리 0%~0.25%였습니다. 제로금리였지요. 우리나라 기준금리 2021년 8월에 0.5%였습니다. 역시 제로금리였습니다. 미국보다 금리인상을 먼저 시작하기는 했지만, 이미 언급했듯이 워낙 부채가 많아서 미국 만큼 올리지는 못했습니다. 미국이 9개월 만에 4.5%을 올렸는데, 우리나라가 올린 금리인상폭은 9개월간 2%도 안되는 것으로 압니다. 지금 우리나라 기준금리 3.25%인데 작년부터 기준금리 인상하여 현재의 금리에 이르렀다는 뜻입니다. 우리나라가 무조건 미국을 따라 기준금리를 올려야 한다는 뜻은 아니지만, 쌓여 있는 부채 때문에 탄력적으로 대응하지는 못했다는 말입니다.

 

뉴스 보시면서 2년물 국채, 10년물 국채 뭐 그런 말들 들어보셨을 것입니다. 채권이라는 것이 2년물이나 10년물만 있는 것이 아닙니다. 1일짜리, 7일짜리, 1개월 짜리, 3개월, 6개월, 1년, 2년, 3년, 5년, 10년, 20년, 30년 등등 종류가 엄청 많습니다. 나라에서 발행하는 것, 기업에서 발행하는 것, 공공기관에서 발행하는 것, 공기업에서 발행하는 것, 금융회사에서 발행하는 것 등등 합치면 여러 수백 종 이상은 되지 않을까요? 따라서 현재까지 미국 기준금리가 별로 힘을 못쓰는 것처럼 느껴지는 것은 아직까지 저금리로 풀린 돈들이 회수되고 있는 기간이라 봐야하기 때문일 가능성이 큰 것이지요. 미국이 기준금리 인상 가파르게 했다고 했습니다. 제로금리와 같은 저금리 시절에는 단기채보다는 장기채가 더 많이 발행되었을 수도 있습니다. 시간차 공격이라는 것 아시지요? 현재 그런 상황이라 아직은 피부로 실감할 정도가 아니라는 것이지요. 우리나라 역시 마찬가지입니다. 우리나라는 2021년 8월에 0.5%로 제로금리였다고 했습니다. 다만, 미국은 우리보다 워낙 경제규모가 크기도 크고 발행되는 채권의 양이나 기간도 워낙 다양할 것이고, 제로금리와 같은 저금리 시절에는 단기채보다는 장기채가 더많이 발행되었을 수도 있는 등 여러 가지 변수를 생각해야 하겠지만, 전문가가 아니라서 자세한 말씀은 못드리겠네요. 어쨌거나 아직까지는 저금리로 공급된 자금들이 회수되는 기간이다. 반면, 우리나라는 미국보다 자금시장이 훨씬 작지요? 그래서 미국보다는 좀 더 빨리 느끼는 것이라고 할수 있습니다. 현재의 금리수준도 이자부담이 증가하여 버거운 상황인데 아직 미국 기준금리 인상으로 인한 파장은 전달되지 않은 상황일 수 있는 것입니다. 미국은 지금 예전에 저금리로 풀린 돈들이 회수되고 있는 중이라고 했습니다. 통상 돈의 흐름을 혈액순환에 비유하기도 하는데, 코끼리나 코뿔소 등 혈액순환 속도나 족제비나 고양이 쥐 등의 작은 동물과 혈액순환 시간이 같겠습니까? 당연히 코끼리나 코뿔소는 미국을 말합니다. 거기다가 김진태 강원도지사와 흥국생명이 대한민국 엿먹으라고 빅엿(Big Fucking Gun)까지 선물한 셈입니다.

 

단기간에 가파르게 금리가 인상되어 저금리로 융통했던 돈들이 회수되고 있는 기간이라 아직 그 파장을 강하게 느끼지 못하는 것 - 시간차 공격?

 

기준금리 인상 후 집값에는 1년인가? 15개월? 나중에 반영된다는 말이 그런 뜻입니다. 저금리로 풀렸던 돈들이 회수되기도 하고 새로 발행되는 채권이나 등등 이리 섞이고 저리 섞이고 하면서... 2023년에는 국내적으로 기준금리를 또 한 번 인상할 것이고, 그렇게 되면 언론에서는 7회 연속 기준금리 인상이라면서 지랄병들을 할 것이고... - "대대적인 보도"라고 해야 하겠지만 그냥 "지랄병"이라고 할랍니다. 영끌하길 잘했다면서 청년들 부채늘리기를 강조하던 언론이 꼭 서민들이나 나라 생각하는 것 마냥... - 그 보다 내년부터 바젤3가 강화됩니다.

 

제가 쓴 다른 포스트에 "내년 2023년 어느 시기가 되면 일정기간 동안 대출이 현저히 줄어들거나 심한 경우 중단될 수도 있다"고 쓴 것 있습니다. 금융권 건전성 강화해야 되기 때문에 보유하고 있어야 하는 현금을 늘려야 하거든요. 은행, 증권사, 카드사, 보험사 등등 모두 포함입니다. 망하는 보험사나 증권사도 나올 수 있습니다. 그 만큼 우리나라 가계부채나 드러나지 않는 부채라는 전세보증금, 다중채무, 자영업자, 소상공인 등등의 민간 부채가 많다는 뜻입니다. 부채 규모에 대비해서 현금을 쌓아야 하므로 3600조원에 가까운 부실대비 - 대손충당금, 대손준비금 등으로 말합니다 - 현금을 10%만 잡아도 360조원인데, 바젤3 적용되면 13%인가 13.5%로 알고 있습니다. 그것이 LCR이나 NFR 등과 같이 단기, 중기, 장기 대손금을 모두 포함한 것인지 자세한 내용은 모르지만, 어쨌거나 더 많은 현금을 금융권이 확보해야 하는데, 이미 금리인상으로 이자 연체 발생하는 경우 있고, 부동산 PF 대출 부실도 있는 등 뉴스들 보셨을 것 아닙니까. 김진태 강원도지사와 흥국생명이 얼마나 어마무시한 사고를 졌는지 이해하시겠습니까? 금융권이 진작부터 단계적으로 바젤3에 대비하고 있었다는 뉴스가 있기는 했지만 이미 형성된 부채(대출)가 민간부채만 3600조원에 이른다고 하니 거기서 13%나 13.5%라면 거의 500조원입니다.

 

 

요즘 나오는 급급매 뉴스나 보도를 보면 제가 봤을 때는 그나마 현명한 사람들로 생각됩니다. 급급매로 팔았어도 수익이 났다면 다행이고 빚을 최대한 줄인 경우를 말합니다. 내년 2023년 1월 중순에 똔 한 번 기준금리 인상하고 강화된 바젤3에 시간이 가면 갈수록 미국의 인상된 금리 파워가 전달되기 시작할 겁니다.

 

시간이 가면 갈수록 미국의 인상된 금리 파워가 전달되기 시작한다

 

흥국생명이 콜옵션 미시행으로 사고쳤다고 했지요? 나라와 나라간에도 서로 돈을 빌려주기도 하고 빌려쓰기도 하는데, 가령 달러 빌려쓰려면 미국에서 돈 빌려야 하는데, 우리나라 기준금리 3.25%랍시고 우리나라 기준으로 이자 정해서 빌려줄까요? 아니잖아요. 미국 금리 기준으로 돈 빌려줄 거잖아요. 그럼 미국 기준금리 5%라고 치면 시장금리는 더 높겠지요? 미국에서 돈 빌리는데 이자 8%나 10%달라고 하면? 우리나라 기준금리 3.25%인데 주담대 금리 8%라잖아요. 그러니 미국에서 돈 빌리는 경우도 그렇게 가정하면 그 만큼 이자 줘야 할 거잖아요.

 

집 사느라고 3억 4억 또는 6억 8억 등등 대출을 받았겠지만 나라와 나라가 돈거래 하는데 그런 소액 단위로 거래를 하겠습니까. 흥국생명도 콜옵션 미시행 한 것이 5억$이라고 하는데, 대한민국의 어느 기업 하나가 빌린 돈도 억$ 단위인데, 나라와 나라끼리의 돈거래는 단위가 더 크겠지요? 흥국생명 사건에서 보듯 기업들도 해외에서 돈 빌립니다. 그런데, 미국 기준금리 5%가 되면 훨씬 더 비싼 값을 주고 달러를 빌려와야 되지요?. ㅡ,.ㅡ  (5억$은 현재 환율로 한화 6000억원 이상)

 

어느 나라고 기준금리로 돈 빌려주지 않습니다. 그래서 기준금리와 시장금리가 따로 있는 것이고, 기준금리는 그 나라의 중앙은행과 금융권 간에 물가안정, 금융안정 등을 위해 사용되는 금리입니다. 그래서 기준금리 인상이 높으면 무서워 하는 것이기도 하고... 미국에서 비싸게 빌려다가 우리나라에 싸게 빌려주겠어요? 그렇게 하고 싶어도 못한다는 것 뻔히 아실 거잖아요.

 

대부업체가 자기 돈으로 대부업 하는 것 아닙니다. 금리 낮은 곳에서 싸게 돈 빌려와서 금리 높은 나라에 비싸게 빌려주고 먹고 사는 겁니다. 가령, 일본은 제로금리인 것 아시지요? 일본에서 100억엔을 1% 이자로 빌리면 우리 돈 1000억원 정도 됩니다. 우리나라에서는 5%로 빌려준다고 하십니다. 그럼 4% 이익인 셈인데, 1000억원의 4%는 40억원이지요? 그 40억원 중에서 1%에 해당하는 10억원은 일본에 이자 납부하고 세금 내고 경비 빼고 뭐 그러면 25억원은 남으려나요? 실제 대부업체 금리는 5%보다는 높을 것이지만, 예를 들어서 설명을 하는 겁니다. 그럼 일본에서 1조엔 빌려오면? 우리 돈 10조원 되지요? 4% 수익 중 이자 납입 세금 직원들 월급 등등 각종 비용 제하면 1년에 2500억원 이상 벌어가는 셈이네요. 예를 들어서 그렇다는 말입니다. 실제 대부업체 금리가 얼마나 되는지 몰라서... 한 10% 되나요? 일본이 제로금리인 것은 사실이므로 혹시 우리나라 대부업체 대출금리가 10%라면, 일본 대출금리를 모르니 그 중 2% 정도가 대출금에 대한 이자로 쓰인다고 하고 뭐 각종 세금 등등... 일본에서 1조엔 대출받을 수 있으면 우리나라에서는 한 해에만 수천 억원씩 벌어갈 수도 있겠네요. 일본에서 10조엔 빌려다가 우리나라에서 대부업 하면 한 해에만 수 조원씩 벌어가는 것이고... ㅡ,.ㅡ

 

달러를 빌릴 때는 우리나라 금리보다 더 높은 금리를 주고 빌려와야 한다.

흥국생명이 사고를 치는 바람에 우리나라에 돈 안빌려주려고 한다.

 

 

결론적으로...

 

어떻게든 빚을 줄이시라...

 

김진태 사태나 흥국생명 사태 나기 전부터 빚 줄이라고 누차 포스트했었는데, 지금은 상황이 더 안좋다고 봐야 하는 겁니다. IMF 사태가 왜 일어났는지 아시지요? 일본에서 돈 빌려썼는데 어느 날 갑자기 홰가닥 돌아서는 빌려간 돈 빨리 갚으라면서 난리를 쳤답니다. 드라마 카지노에서의 차무식이처럼... 그래서 IMF 사태가 터졌지요. 그런 과거가 있어서 그럼에도 2023년부터 발생하는 자금경색 상황은 지금보다 더 나쁠 것으로 예상되는데 일본에게 또 다시 돈을 빌려달라고 할 것인가? 하는 의구심도 들고... 또 땡깡 부릴지도 모르거든요. 차무식이처럼...

 

 

나 같으면 망할 때 망하더라도 일본에게 돈 안빌리겠는데... 

망한다고 채무탕감 해 줄 건 아닐 거잖아요. IMF때 겪어 본 적이 있으니... 이미 역대급으로 쌓여 있는 부채에 김진태 사태랑 흥국생명 사태 등등 해서 악재 뿐인데, 그 상황에서 돈을 빌리는 것은 악재를 더욱 쌓는 것 밖에 아니지 않겠나? 하는 것입니다. 지금 쌓여 있는 부채나 악재 수준으로도 망하는데 충분한데 빚더미까지 더 얹어서 망할 필요는 없잖아요. 우리나라 망한다는 뜻 아닙니다. 그 만큼 어려운 상황이 올 수 있다는 말이지...  중국이 나서서 돈 빌려주겠다고 하려나? 빌려준다고 해도 미국 눈치 보여서 못빌려 받을 수도 있고...

 

 

에궁 모르겠습니다. 평범한 서민이 뭘 알겠습니까. 어쨌거나 집값은 귀환하는 것이 아니다. 집들이 은행에 수천 조원 수준으로 담보잡혀 있어서 집값만 귀환할 수 없다는 뜻입니다. 그래서 어떻게든 빚을 줄이라고 포스트를 했었고요. 능력 되시면 알아서들 하시면 되고...  달러 빚을 내든 어쩌든... 

 

 

결론,

 

집값만 귀환하지 못한다.