부동산(집값) 오른다 VS 떨어진다 : 둘 다 맞아요. 가계부채는 누가 갚지?

요즘 부동산 전망에 대한 뉴스나 유튜브 영상 등을 보면 대선 이후 집값이 오를 것이라 전망하기도 하고 반대로 집값이 떨어질 것이다 라고 전망하는 분들도 있습니다. 뭐 사실 둘 다 틀리지 않는 것 같습니다. 어느 분이 대통령직에 당선되실 지 모르지만, 보수당이 집권하면 부동산 친화적인 정책을 펼쳤으므로 만약이지만 현재의 제 1 야당이 정권을 잡는다면 아무래도 부동산 친화적인 정책이 나오지 않겠습니까. 반면, 대체로 진보계열은 부동산 가격을 안정화 시키려는 정책을 폈는데도 집값은 오히려 더 뛰었다는 사례가 있습니다. 고(故) 노무현 정부 때 그랬고, 이번 문재인 정부 때도 역시 집값을 안정화 시키겠다는 정책을 펴겠다고 하셨지만 오히려 집값은 더 뛰어 버렸지요. 그러므로 대선이 끝나면 어느 분이 집권을 하더라도 집값은 오를 것입니다. 그렇지 않을까요? 핵심은 쌓여있는 가계부채인데... 쌓여있는 가계부채는 누가 갚느냐? 는 것입니다. 다주택자들이 갚아주나요? 아니면 대한민국 정부가 대신 갚아주나요?

 

집이 없는 사람들은 집을 마련하기 위해서 대출도 좀 더 해 주면 좋겠고 뭐 그러겠지만 집을 투자의 대상으로 보는 이들 역시 대출을 더 많이 해 주기를 바라고 LTV, DSR 완화 등을 집을 마련하려는 사람들보다 더욱 간절히 바랄 것입니다. 집장사 해야 되니까. 다주택 임대사업자들이나 기타 부동산 업자들이 더욱 간절하게 바라지 않겠습니까? 그런 분들이 운용하고 있는 자금이 막대하기 때문에 경제 운용이라는 관점에서도 반드시 필요하다고 적극 주장하고 있을 수도 있고. 문제는 대한민국 주택시장에서 내돈주고 내가 살 아파트를 살 수 있는 사람이 그닥 많지 않기 때문에 대부분은 대출을 끼고 집을 산다는 것이 사실이고 그로 인해 가계부채가 역대 최대치인 것으로 알고 있습니다. 대출규제를 완화하고 양도세 종부세 등을 인하하면 해결이 될려나요?

 

저는 부동산에 대해서 아는 것이 거의 없지만 이러저러 뉴스나 유튜브 영상 등을 보니 대한민국 부동산은 장기간 하락하지 않을까? 하는 추측을 하고 있습니다. 물론, 이는 집을 마련하려는 분들이나 부동산 업자들 입장에서는 매우 부정적인 생각인데, 그렇다고 한다면 대한민국 국민 대부분이 원치 않는 일이라는 뜻이기도 합니다. 심지어는 매우 혐오적인 발언으로 생각하실 수도 있습니다. 자산 가격이 하락한다는 말이니까요. 가만히 있는데도 재산이 줄어든다는 말이잖아요. 엿을 사먹은 것도 아니고 그렇다고 강원랜드 같은 데 가서 게임을 한 것도 아니고 도무지 아무 것도 하지 않았는데, 즉 손해날 짓을 한 것 같지 않은데 집값이 떨어지는 사태가 된다는 말이니까요. 뭐 부동산에 대해서 아는 것이 없지만 집값이 장기적으로 하락하게 될 것이라는 근거를 적어 보겠습니다.

 

 

1. 미국의 금리인상

 

미국이 금리인상에 양적긴축을 한다고 작년 어느 때부터 발표를 하고 있습니다. 미국이 금리를 올리면 대한민국 역시 금리를 올릴 수 밖에 없는데. 그렇다면 대한민국 대출 금리는 더욱 상승할 수 밖에 없습니다. 대출금 상환할 여력이 되나요? 미국이 최대 8회 금리 인상을 예고하기도 하는데, 한 번 올릴 때 0.25%씩 올린다고 하면 8회에 걸쳐 금리를 인상했을 때 미국 기준 금리는 2% - 2.25%가 됩니다. 대한민국 금리가 미국보다는 높은 것이 보통이므로 우리나라는 기준금리가 최소 2.5% 정도는 될 것이라는 말이 되는데, 기준금리이므로 시중 대출금리는 더 높아지겠지요. 현재 대한민국 기준금리가 1.25%인데 주택담보 대출 이자는 6% 정도 아닌가요? 그렇다면 나중에 대한민국 기준금리가 2.5%가 된다면 그 때의 대출금리는 최소 8%에 육박할 수도 있다는 말이 됩니다. 대출금 갚을 능력 되신다면 걱정할 필요 없고요. 미국이 하루 만에 금리를 2% 올리고 그러지 못할 것입니다. 2년 또는 3년여에 걸쳐 올리게 될 금리인데, 만약이지만 베이비 스텝이 아니라 빅 스텝이라면 최대 4%-4.25%까지 될 수도 있답니다. 그렇다면 대한민국 기준금리는 최소 4.5%가 된다는 말이 되고 대출금리는 10%를 웃돌 수도 있습니다. 이미 가계부채 규모가 너무 크다고 IMF에서 툭하면 대한민국 정부에 경고하고 있는데 무섭지 않으세요?

 

 

2. 경기 쇠퇴

 

코로나로 경기가 위축되었습니다. 뉴스에서 종로 거리가 비어가고 명동이나 기타 곳곳에서 폐업하는 점포들이 늘어나고 있다는데 이는 대출 상환은 고사하고 임대료나 공과금 등 조차도 납부할 수 없는, 더 이상 버틸 수 없는 상황에 이르렀으니 빈 점포들이 늘어나고 있는 것이겠지요? 점포 마련하면서 100% 자기 돈으로 점포 마련하고 운영하는 분들 있나요? 소득이 있어야 전기세 수도세 등 공과금도 내고 임대료도 내고 대출금도 상환하고 밥도 먹고 옷도 사 입고 쉬는 날 여행을 하던지 등산을 하던지 여가 활동도 하고 뭐 그럴덴데 자영업자들의 폐업이 늘어나면서 경제 활동의 근간이 흔들리고 있는 지경이잖아요. 부가가치가 발생하는 고리에 문제가 생겨 있는 상황이라는 것입니다. 소득이 발생하는 곳이 줄어들고 있잖아요. 수출기업들이야 문제가 덜할런지 모르지만 그 나마도 내수가 빈약한 대한민국 경제로서는 상당한 악영향을 미칠 수 있는 요인으로 보입니다. 이는 우리나라만의 문제가 아닙니다. 세계 각국이 모두 경기가 후퇴한 것으로 알고 있거든요. 그렇다고 코로나가 완전히 해결되었느냐 하면 그렇지도 않습니다.

 

하긴, 이런 말씀을 드리면 자영업자 분들에게는 몹시 고통스러운 얘기가 되겠지만, 어떤 뉴스를 보니까 대출상환 유예기간을 연장해야 한다 뭐 그런 인터뷰도 있는 것 같더라고요. 미국이 금리를 인상하는데다 국제유가까지 상승하고 있습니다. 그 외 각종 원자재 가격도 모두 상승 중이라고 하더군요. 물가 상승 요인이 계속 발생하고 있는 중인데 펜데믹 상황도 여전히 진행중입니다. 예전 70년대 80년대에는 지금보다 금리가 높았습니다. 그러나 그 때는 대한민국이 고도성장기였습니다. 지금은 성장률은 그닥 높지 않은데 국제유가 원자재 가격 상승 등 경제 성장 이외의 요인으로 금리가 오를 상황에 쳐했습니다. 가계부채 규모가 커져 있어서 대출상환을 계속 유예하다가는 국내 원화 유동성에 문제가 발생할 수도 있는 상황이지요. 저도 만약에 서울이나 수도권에서 점포를 운영하고 있는 자영업자라면 뉴스에 나와 인터뷰 하신 분처럼 대출 상환을 좀 더 유예해 주면 안될까! 하고 바라고 있을 지도 모르겠기는 합니다. 금융 당국이나 정책 당국에서 현명한 결정을 하시겠지요. ㅡ,.ㅡ

 

 

3. 미중갈등

 

이미 수 년 전부터 경제위기를 예측하는 책들이 서점에 나오고 있었습니다. 2008년 금융위기 이후 양적완화를 빌미로 미국이나 일본 유럽 할 것 없이 돈을 많이 풀었거든요. 유동성 과잉 공급으로 코로나 팬데믹 이전에 이미 경제 위기를 예측하는 분들이 있었습니다. 그 와중에 미중갈등이 터졌습니다. 미중 갈등에서 미국이 이겼을까요? 화웨이 제재한다는 기사가 한참을 뉴스에서 나왔었는데 일개 서민이 봤을 때는 미국이 이긴 것처럼 보이지 않습니다. 오히려 미국이 중국의 뻔뻔함과 오만함에 질려 현재는 물러나 있는 상황으로 보이네요.

 

중국이 세계의 공장이 되면서 G2로 부상했습니다. 어떤 나라의 산업 구조는 농업 제조업 서비스업과 같은 1~3차 산업의 융합으로 구성되어 있는데, 산업혁명을 일찍 경험한 유럽이나 미국 등 여러 나라에서는 연기나고 더럽고 냄새 나고 뭐 그런 산업을 개도국 쪽으로 많이 이전시켰지요. 중국이 세계의 제 1 공장이 되고 동남아가 제 2 공장이 된 것이 그런 상황에서 유래한 것인데 공장 짓고 운영하고 뭐 그럴려면 돈이 필요하지요? 즉, 금융을 말합니다. 돈이 많다는 것은 많은 자산을 보유할 수 있다는 말이 되는데, 가령, 서울에서 치킨집을 운영하는 분이 장사가 잘 되자 건물주가 임대료를 두 배로 올려달라고 합니다. 그 치킨집 계속 영업할 수 있을까요? 조만간 문 닫고 나가지 않겠습니까. 그런 내용이 뉴스에 여러 번 보도가 되기도 했답니다.

 

미국과 중국의 관계에서 중국이 세계의 공장으로 성장했는데 반해 부동산이나 금융 등 자본시장은 개방을 하지 않았다는 것이 문제입니다. 중국이 자본시장을 개방하면 가뜩이나 풍부한 달러 자금력과 또 오라지게 발달한 미국의 금융기법을 앞세워 중국을 장악할 것이라는 사실을 중국도 모르지 않았을 것이잖아요. 중국이 방어를 잘 한 것인지 미국이나 서구가 순진했는지 모르겠기는 합니다. 중국은 부동산을 사고 팔 수 없는 나라인 것 아시지요? 그 외 미국이나 해외 투자자들이 중국의 주식시장에 일부 참여하고 있기는 하지만, 보험이나 기타 금융 시장도 완전 개방된 것이 아니라 부분적으로만 개방되어 있는 것으로 압니다.

 

여러분 혹시 배가 갑자기 아파오는데 도무지 화장실을 찾을 수 없는 그런 상황을 당해 본 적이 없으세요? 저는 장이 안좋아서 그런 경우가 살면서 종종 있었답니다. 참 환장하겠습디다. ㅡ,.ㅡ 아랫배는 자꾸 아파오고 화장실은 못찾겠고 똥꼬에 힘을 줬다가 화장실 찾는다고 여기저기 두리번 거리다가 꼬여버린 발걸음으로 또 똥꼬에 힘 더 주고 땀을 삐질삐질 흘려가면서...   뉴스나 보고 유튜브 영상이나 보는 일개 서민의 입장에서는 현재 미국의 상황이 그런 형국으로 보이더라고요. 중국 자본시장이 막혀버려서 달러 순환 통로가 문제가 생기는 바람에 미국이 금리를 인상한다 양적 긴축을 한다 뭐 그러는데 미국의 현 상황이 몇 년을 가느냐에 따라 세계 경제에 미치는 파장도 다양하게 나타날 것으로 생각됩니다.

 

 

4. 국제유가 상승

 

배럴당 45$인가 하던 국제유가가 단기간에 현재 90$을 넘었습니다. 최대 94$에 이르렀다고 어제 뉴스에서 봤습니다. 국제유가는 모든 물가에 영향을 미칩니다. 미국은 국제 유가 상승분이 1개월 정도에 반영되고 우리나라는 2개월 정도에 반영된다고 합니다. 기타 여러 신흥국들의 물가에도 반영이 되겠지요. 코로나와 미중 갈등으로 경기는 쇠퇴하거나 공급망 변화에 따른 수급 문제가 발생했는데 유가가 오르고 있으니 좀 더 난감한 상황이 되겠지요? 유가가 오르면 물가가 오르고 물가가 오르면 금리가 오르게 될 테니까요. 그런데, 문제는 현재의 추세가 탈탄소를 기반하고 있기 때문에 산유국들로서는 무슨 핑계를 대던지간에 국제유가를 올려 달러를 확보하려 들 것이므로 최소 2050~2060년 까지는 지금보다는 고물가 상황이 지속될 수 있다는 뜻이기도 할 것입니다. 고유가가 곧 고물가 상황이라면 금리도 고금리가 된다는 말이 되기도 하지요. 중국이 탄소중립을 2060년까지 완성하겠다고 했다는데, 중국은 현재 세계의 공장이기도 하지만 세계 최대의 원자재 수입국이기도 하답니다. 2060년에 가까워질수록 원유 사용량이 점차 줄어들려나요?

 

 

5. 인구 고령화와 출산율 저하

 

대한민국이 고령화 사회에 접어든 거 아시지요? 반면 태어나는 아이들은 또 현저히 적답니다. 집이 아무리 많으면 뭣합니까. 거주할 사람이 줄어들고 있는데...  중국에도 비슷한 일이 있지요? 대조적인 일이라고 해야 하나요? 3500만채가 넘는 집이 미분양 상태로 흉물처럼 떡하니 버티고 있다잖아요. 공급이 저렇게나 풍부한데 왜 그 많은 아파트가 빈집으로 방치되어 있을까요? 부동산이 돈이 되겠다 싶으니 어떻게나 뻥튀기 시켜가지고서는... ㅋ   

 

올해가 2022년인데 올해 어떤 아이가 태어나서 사회에 진출하려면 대략 30년 정도가 걸린다고 봐야 합니다. 현재의 출산율이 0.86% 인가요? 0.94%까지는 봤는데 어쨌거나 1명 이하잖아요. 그럼에도 정부에서는 또 대규모 주택공급을 하겠다고 발표했다지요? 집은 늘어나는데 30여년 후에 누가 가서들 살려는지. 고령화를 맞아 요양원이나 요양벙원 등은 늘어날 것이라 노인들을 끌어모아 통합관리 한다고 치고 인구절벽으로 인구가 점점 줄어드는 판에 부동산 가격이 상승하리라고 전망하는 분들이 이해가 잘 안되기도 합니다. 뭣도 모르지만 집값이 떨어질 가장 심각한 요인이라고 생각하는데 사람들은 도통 관심이 없는 것처럼 보이기도 합니다.

 

 

2008년 미국의 모기지 사건과 중국의 헝다 그룹 파산 문제를 대비해 보시면 미국이 중국보다 더 난감해 보이기도 합니다. 미국이라면 꿈에서조차 일어날 수 없는 일이잖아요. 물론 헝다 그룹 사태가 어떻게 진전되고 있는지에 대해서는 알지 못합니다. 누가 정확히 알 수 있습니까. 더구나 일개 서민에 불과한데... 헝다 그룹을 파산시켰다는 뉴스는 나와도 구체적으로 어떻게 진척이 되고 있는지는 보도가 안되는 것 같더라고요. 앞에서 미국이 대량으로 찍어놓은 달러 때문에 스텝이 꼬일 것이라 말씀드렸지요? 미국이나 중국이나 세계 경제 G1G2가 둘 다 베베 꼬이고 있는 듯한데 경기가 불안정해질 수 있다는 말이 아닐까요?

 

이상의 내용은 부동산에 대해서 아는 것이 거의 없는 놈이 장기적인 부동산 가격 하락을 전망하는 까닭들입니다. 부동산에 대해서는 아는 것이 거의 없지만 국제관계 뉴스나 영상 등을 보니까 그렇게 추측이 되었습니다. 전문적인 지식이 없는 무식한 놈이라 구체적 근거 자료가 없는 막연한 것이지만... 

 

 

미국이 달러를 너무 많이 찍었지요. 그래서 현재 미국은 인플레이션을 고민하고 있습니다. 최근 미국 내 소비자 물가지수가 7.5%인가로 조사가 되었거든요. 게다가 미국 금융당국이 아니라 시장(Market)의 입장에서는 이미 인플레를 잡는 것은 안된다. 다만 거품만 터뜨릴 수 있을 것이다 라는 전망도 하고 있다고 합니다. FED 니들이야 금리를 올리건 말건... 이라며 미국 시장은 여유만만한 것으로 보입니다. 미국은 세계 최대의 소비시장이기도 하지요. 쓸 돈 없다고 하면 나라에서 팍팍 찍어다가 돈 쓰라며 주머니에 꽂아주는 환상적인 나라였지만, 중국이 자본시장을 막고서는 개방을 하지 않아서 달러의 유통경로에 문제가 생겨버렸고 미국이 찍어놓은 대규모 달러가 자신들의 발등을 찍는 도끼로 변하려 하고 있습니다. 트랜스포머(Transformer)라고 하지요? 압티머스 프라임...

 

개인주의에 기반하는 자유 민주주의, 미국에서는 면전에 대놓고 미국 대통령에게 빡오프(Fuck Off) 라고 하는 미국인들이야 있겠습니까만, 매너(The Manner)가 있으니까, 개인주의적 자유를 이상으로 하고 있으므로 공화당이나 민주당 등이 펼치는 정책 등에 대해서는 What the Fuck! 이라며 흥분하고 비판하고 비난한다고 해서 뭐 체포해 가고 감금하고 뭐 그러는 나라가 아닙니다. 반면 중국에서는 시진핑 이라는 이름 조차도 함부로 입에 올리지 못하지요? 미국인들의 성향이나 전통, 풍습 등이 그러한데, 하필 중국 때문에 막혀버린 달러의 순환경로, 소비지향적인 미국 시민들의 성향, 누적된 양적완화에 대한 관성...  기간을 특정할 수 없기는 하지만 시간이 가면 갈수록 막혀버린(? 확장을 실패한) 달러 유통망 때문에 미국 사회 곳곳에서 갖가지 문제들이 불거지지는 않을까? 싶기도 합니다. 미국 사회가 불안정 해진다는 말은 자유진영의 경제도 영향을 받는다는 말이기도 하니까 부동산 가격도 영향을 아마 받겠지요?

 

미국인들 중 몇몇은 세계지도를 펴 놓고 자신들이 살고 있는 미국이 어디인지 지목하지 못한다고 합니다. 그런 미국인들이 신문이나 뉴스를 볼 일 역시 그닥 없을 것으로 추측이 되네요. 미국인들을 무시하는 것이 아니라 사실이 그럴 것이라 추측합니다. 어쩌면 2차 대전 때보다 심각한 문제일 수 있는데...

 

애플이나 테슬라가 친중행보를 보인다고 비판하기도 하지만 미국이나 서구 여러 나라들도 중국 내 상황을 파악해야 할 필요가 있으므로 정확하게는 애플이나 테슬라를 무조건 비난하거나 할 수는 없어 보입니다. 다만, 미국이 중국 경제를 성장시켜 세계의 공장으로 성장시켰으면서도 자본시장은 결국 개방시키지 못했듯이, 애플이나 테슬라 등 서구의 기업들이 중국을 파악하려다 오히려 돈 많이 벌게 해 줄게! 라는 유혹에 넘어가지나 않을지 그게 걱정이기는 하네요. 미국이 중국의 자본시장을 미국이 원하는 만큼 개방시키지 못했다니까요. 미국 정부요원들은 국익을 위해 사고하고 행동했겠지만 중국의 접대에 녹아났는지 아니면 뒷돈에 녹아났는지 중국은 남는 장사만 했지요. 더구나 애플이나 테슬라 등은 민간 기업이잖아요.

 

 

이상은 부동산에 대해서 아는 것이 없는 지방 소도시를 사는 어느 서민의 뇌피셜입니다.

참고삼아 보세요.