부동산 대폭락 절대 안온다...? 설마... ㅡ,.ㅡ

유튜브 채널 중에 라이트하우스 라는 부동산 관련 정보를 제공하는 곳이 있습니다. 수 년 전부터 부동산 가격이 하락할 것이니 그에 대비하라는 안내를 하고 있습니다. 그러잖아도 집값이 비싸져 있었는데 코로나가 터지면서 집값이 더욱 뻥튀기 되듯 오르고 있는 와중에 집값 하락한다고 찬물 끼얹는 정보를 제공했으니, 하락론자니 폭락론자니 하면서 욕도 많이 들었겠지요? 실제로 비난을 많이 받았다고 합니다. 누가 자기 자산이 까이는 것을 바라겠습니까. 그럼에도 수 년간 온갖 비난과 욕설을 들으면서도 꿋꿋이 부동산이 하락할 것이라는 내용을 각종 경제지표나 금리 등의 자료를 제시하며 설명하고 있습니다.

 

오늘 본 영상은 "부동산 대폭락 절대 안온다"고 주장하는 어떤 분의 주장을 반박하는 내용입니다. 경제나 부동산 투자 등에 대해서 잘 모르지만 제가 봐도 이해가 안되는 주장을 하는 분이네요. 경기가 뜨거우면 금리가 상승하는 것은 맞습니다. 1980년대 3저 호황을 타고 대한민국 경제가 10% 이상 성장하던 때가 있었습니다. 그때 저는 초등, 중등학생이었지만 당시의 금리는 지금보다 더 높았던 것으로 알고 있습니다. 반면, 1997년 IMF가 터졌을 때  20% 짜리 예적금 상품이 나오기도 했습니다. 즉, 금리는 경기가 뜨거울 때도 오르지만 경제가 위기일 때도 오른다는 말이기도 합니다. 새마을 금고에서 얼마 전에 6% 예적금 상품을 점당 50명씩 한정판매한 적 있습니다. 지금의 경기가 뜨겁다면 그런 예적금 상품을 금융기관마다 다 내 놓았을 것입니다. 하지만 일부 금융기관에서 반짝하고는 그런 이벤트가 안일어났습니다. 지금의 금리 인상은 경기가 뜨거워서 오르는 것이 아니라는 뜻이 될 것입니다.

 

 

 

경기가 뜨거웠다는 것 역시 반드시 틀린 말은 아니지만 부동산 경기만 뜨거웠다는 것이 문제라면 문제일 것입니다. 경제가 성장하면 물가도 오르고 금리도 오르고 부동산 가격도 당연히 오릅니다. 하지만 일정 정도 성장이 완료되면 그때부터는 물가나 금리가 안정되는 시기가 옵니다. 저성장의 시기가 오는 것이지요. 어느 때부터 대한민국 경제가 2% 성장을 하니 3% 상장을 하니 그런 뉴스 나오지 않습니까. 중국을 보시면 좋은 예가 될 수도 있습니다. 천안문 사태 이후 미국이 중국을 성장시키면서 중국도 8% 이상 성장하는 시기가 있었지만 지금은 5.5% 성장을 목표로 하고 그럽니다. 경제성장률이 점차로 하향하고 있는 겁니다. 중국 경제가 해마다 5.5%씩만 성장해도 몇 년 후면 세계 GDP에서 미국 GDP를 앞지르게 되기도 합니다. 중국 연간 경제성장률 등으로 검색해보시면 경제가 급성장했다가 점차 성장률이 하락하고 있는 것 보실 수 있을 것입니다.

 

경제가 성장하면서 부동산이 함께 성장하는 것이 가장 이상적입니다. 반대로 경제는 저성장 하고 있는데 부동산만 성장하면 꼭 탈이 난답니다. 2008년인가 미국에서 서브 프라임 모기지(SubPrime Morgage) 사태가 발생했지요? 미국의 경제성장률이 그닥 높지 않았음에도 부동산 가격만 올라서 터진 사건입니다. 집에서 키우던 강아지 이름으로도 대출을 해 줬다고 하더라고요. 얼마나 버블이 심했는지 실감은 못해도 짐작은 되실 것 아니겠습니까. 강아지 열마리 키우고 있었으면 대출액도 10배 이상이었을 수도 있고요. 강아지 열마리 + 사람 숫자...

 

일본 부동산 붕괴

미국 부동산 붕괴

 

 

이미 다른 나라들에서 다 일어났던 일이고 이제 대한민국과 중국 차례가 되었다면 된 것이지요. "부동산 대폭락 절대 안온다?" 설마요. 반드시 옵니다. 경제도 부동산도 모르는데다 살면서 아파트도 한 채 사본 적이 없지만 뉴스나 경제관련 영상들 보니까 그렇게 이해가 되었습니다. 혹시 이 포스트를 보시는 분들 중에 부동산이 계속 오를 것이라고 믿고 계시는 분들은 폭락론자라면서 온갖 욕을 하실 수 있습니다. 감수해야지요. 폭락할 것이 뻔히 보인다고 하려니 그렇지만 그렇게 예상이 되는 것을 어쩌겠습니까.

 

상승론 하락론 폭락론 등등의 말을 하는데, 그런 말을 한다는 것 자체가 경기순환 사이클조차 모른다는 말 아니겠습니까. 금리나 물가, 환율, 무역수지, 경상수지, 외환보유고, 장단기 금리차 같은 전문적인 지식은 없지만 경기는 상승할 때도 있고 하락할 때도 있다는 것조차 모르면서 부동산이 계속 오르기만 한다는 그런 맹목적인 신앙은 어디서 유래하는지 도무지 이해가 어렵네요.

금리는 경기가 뜨거울 때도 오르지만 경제위기 시에도 오른다.

 

이거 기억하고 계시길... IMF때 20% 예적금 상품이 있었다는 것, 하루 아침에 금리가 폭등했지요. 제가 거짓말을 하는 것이 아니라 검색하면 나올 겁니다.

 

경기라는 것이 상승과 하락을 반복하지만 왜 폭락을 예상하느냐면, 대한민국 집값이 비정상적으로 올랐고 대한민국 금융권은 지난 10여년간 바젤3 협약에 따라 금융을 운용하지 않았기 때문입니다. DSR 3차 적용되면서 대출액이 줄어들었잖아요. 6억씩 3억씩, 건물의 경우 수십 억씩 소득수준을 보고 대출을 해 준 것이 아니라 담보가치에 따라 대출해 주던 것을 이제는 소득을 보고 대출을 갚을 여력이 되는지 안되는지 평가하고 빌려준다잖아요. 그런 까닭으로 대출 규모가 폭이 줄어버렸는데, 즉, 집을 살(Buying) 사람이 점차로 줄어들거나 없어진다는 말입니다. 건물도 마찬가지...  물가 오르고 물가 오르는 만큼 소득이 증가하지 않으면 사람들이 집밖으로 잘 나가지 않는답니다. 배달도 줄어들 것이고...

 

투자를 해 본 적은 없지만 투자의 전제가 무엇입니까?

내가 산 것을 더 비싸게 사 줄 사람

 

이잖아요. 아파트나 자동차 명품이 없어요? 돈이 없지... 집 살(Buying) 사람이 점차 줄어들고 있는 와중에 미국이 금리 계속 올리고 있습니다. 미국이 기준금리 올리면 전 세계가 기준금리를 미국 따라 인상한답니다. 예외가 있다면 중국과 일본 정도 될까요? 브라질이나 터키 그런 나라들은 기준금리가 10%가 넘었습니다. 영국, 독일, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 일본 같은 소위 선진국이라는 나라들만 기준금리가 2%대 또는 그 이하입니다. 신흥국이나 개발도상국들은 웬만하면 기준금리가 5% 이상이랍니다.

 

순임금에 대한 일화가 있습니다. 순임금의 아버지 고수가 순 임금더러 창고를 고치라며 지붕 위에 순 임금을 올려놓고는 사다리를 치워버렸다고 하더군요. 사자성어로도 남아 있는 것으로 알고 있는데 기억은 안나고 검색해 보니까 맹자 만장편에 나온다네요. 바젤3 협약에 따라 주택담보대출에 DSR 3차 규정이 적용된 것은 부동산 경기 사다리를 치운 것과 마찬가지입니다. 지금은 실감을 못하게시겠지만 내년 이맘 때가 되면... 에궁 무서워서 말도 못하겠네... ㅡ,.ㅡ

 

2022년 7월 말 현재 대한민국 부동산 시장은

집값을 지붕까지 띄운채 사다리를 치운 꼴

 

이라고 할 수 있습니다. 사다리를 타고 내려오면 하락, 지붕에서 몸을 던져야 하면 폭락이라고 할 수 있지 않겠습니까. 어떤 뉴스 보니까 한강에 있는 다리들 - 마포대교, 성수대교 등등 -  양쪽에 그물을 설치해야 한다고 하더라고요. 지붕에서 몸을 던지지는 못하고 한강 다리에서 몸을 던지는 사람들도 하나 둘씩 나오고 있잖습니까. 뉴스에 나오더군요.

 

대통령 집무실에 우르르 몰려가서 DSR 3차 적용을 폐지하라!

 

고 외치시겠습니까? 전 세계가 다 그런지는 모르겠지만 미국을 위시한 다른 나라들에서는 모두 DSR 3차 적용해서 대출해줬답니다. 그래서 국가별 가계부채 규모를 보시면 모두 대한민국보다 가계부채 비율이 낮답니다. 나라들마다 DSR 3차 적용해서 대출해주는데 대한민국이 무슨 용가리 통뼈라고 바젤3 협약 무시하고 마구 대출해 줄 수는 없는 노릇 아니겠어요.

 

서울 집값을 잘 모르는데 몇 년 전에 서울에 들렀다가 30평대 아파트가 20억이 넘는 가격으로 거래되는 것을 보고 놀란 적이 있습니다. 지방 소도시에서는 30평, 31평 정도 아파트가 2억 미만이었거든요. 비슷한 평수인데 집값이 10배나 차이가 나는 희안한 광경을 보고 이해가 어려웠지요. 5억에 산 아파트가 15억이나 20억 되었다고 혹시 부자가 되었다고 생각하신다면 판단 잘 하셔야 한답니다. 서울 사는 사람이 저더러 "20억짜리 아파트 그냥 줄테니 너 가져라, 대출 안고..." 라고 한다면 저는 거저 준다고 해도 사양할 거랍니다. 금리가 언제까지 얼마나 오를지 모르는데... ㅡㅡ

 

저는 가난해서 아파트도 한 채 사 본 적이 없거든요. 집값 20억 중에 대출이 10억이면, 주담대 금리가 7%이면 1년에 이자만 7000만원 갚아야 되지 않나요? DSR 3차 적용되서 원금도 갚아야 하지요? 저는 그렇게나 돈을 많이 벌어본 적이 없답니다. 대출이 1억이라도 끼어 있으면 거저 준대도 사양해야지요. 주담대 금리가 7%가 될지 8%가 될지 모르는데 금리 오를 때마다 대출이 1억 끼어 있어도 1년에 700만원 800만원을 이자로만 지급을 해야 되잖아요. 거기다 원금까지 분할 상환해야 하니 700만원 또는 800만원 + 원금 상환비율...   금리가 더 오르면 이자 비용은 더 가중될 것이기도 하고. 거기다 집값 떨어지면 담보가치 하락분을 일시에 상환하라면서 은행에서 문자 올 것인데, 집값 1억 떨어지면 1억을 일시불로 갚아야 하고 2억 떨어지면 2억을 일시에 갚아야 하는... 그런 돈이 있어본 적이 없답니다. ㅡ,.ㅡ  주택을 담보로 대출을 받아 산 것이니 돈 못갚으면 길바닥으로 나와야 되잖아요. 하긴 누가 대출도 없이 매입한 20억이나 되는 집을 제게 주겠습니까만... ㅋㅋ   예를 들면 그렇다는 것입니다. 전기세 수도세 다 오른다고 하지요? 관리비도 오를 거랍니다.

 

금리가 오르고 있다

DSR 3차 적용되었다

 

 

블로그 주인이 극단적으로 생각하는 것인지 몰라도 이번에 부동산 시장은 하락보다 폭락에 더 가까울 것으로 예상이 되네요. 예전 IMF를 겪어보신 분들은 지금의 상황을 좀 더 구체적으로 이해하실 수 있을 수도 있습니다. 물가 오르고 금리 오르면 소비 줄고, 소비 줄면 자영업 소상공인 힘들어지고 중소기업들도... 그 여파가 점차 퍼져나간다는 것을...

 

지천으로 널린 것이 아파트고 자동차 대리점이고 백화점 가면 명품들도 즐비할 것이지만 문제는 "돈이 없다!"는 것 아니겠습니까. 경기가 뜨거워서 금리가 오를 때는 돈도 여기저기 마구 잘 흘러다닙니다. 돈 구할 곳 있으세요? 지금은 경기가 뜨거운 시기가 아니라는 말입니다. 아래는 제가 본 영상입니다. 제목에 물음표(?)라도 하나 붙여야 하지 싶은데...

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=i3OeQPJ3Wq0