집값 하락이 뻔한데 집을 사? - 라이트 하우스

일부 지역에서 아파트 거래량이 늘어나고 있나 봅니다. 집이 거주가 아니라 투자의 대상이 되었으므로 오를 수도 있고 내릴 수도 있는데, 그리하여 실거주자 또는 투자자 입장에서도 사야 하나 말아야 하나 하는 고민을 할 수 있습니다. 하지만, 저 같으면 안사겠습니다. 못삽니다. 집값 하락이 뻔히 예상되니까요. 2023년 6월인데, 조만간 전국 곳곳에서 전세계약 만기일 다가오는 것으로 압니다. 요즘 뉴스 보시면 전세가격이 많이 떨어졌다고 합니다. 전세가 떨어지면 아파트값도 떨어진다고 하는 것이 상식이라고 하는데, 굳이 뭘 더 따지겠습니까.

 

아래 영상 보시면 하이먼 민스키 모델이라는 것을 설명합니다. 과하게 성장한 자산시장이 붕괴하는 과정을 설명하는 이론입니다. 자산시장이라는 것이 어떤 대상이고 어떤 상황이냐에 따라 상당한 투자금이 몰려있을 수 있습니다. 그리고 손해를 보려는 사람은 없습니다. 그리하여, 뭔가 경제환경이 변하거나 기타 여러 가지 객관적 근거로는 하락하는 것이 정상이지만, 사람들 심리로는 뭔가 수익이 날 것 같은 새로운 논리가 계속 나오기도 하는 등 자산가격에 대한 기대를 버리지 못하다가 한 순간에 꺼진다는 그런 내용입니다.

 

미국이 기준금리를 1년 사이에 5% 인상했습니다.

그 사실 하나만으로도 지금은 집을 살 때가 아니지요.

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=xoZH1nWKl4E 

 

 

10여년 간 집값이 오르기만 했습니다. 코로나 펜데믹을 맞아 금리를 더 낮추고 유동성을 공급해서 그런지 집값이 더 많이 올랐습니다. 계속 오르던 추세였는데, 코로나 때 우리나라 기준금리 0.5%였습니다. 지금은 3.5%인데, 무려 7배 상승한 것입니다. 이자를 7배 내야 한다는 말입니다. 특례 보금자리론 같은 저금리 주택 담보대출 상품은 3.64%인가? 그렇다고 하지만 이전에 대출받은 사람들은 6%대 이자 납부하고 있다고 하지 않습니까.

 

사람들이 집을 계약하는 기간이 기본 2년입니다. 집을 매입하는 경우에도 2년을 실거주해야 하는 규정도 있습니다. 그런데, 1년 만에 기준금리가 7배 올랐다니까요. 거기다 우리나라는 기준금리를 못올리는 것이지 안올리는 것이 아닙니다. 우리나라 한국은행은 미국 연준과 연동되어 있어서 미국의 기준금리 추이에 따라 탄력적으로 기준금리를 따라서 못올린다는 말은 그 만큼 위험효소가 많다는 뜻입니다. 그런데 집을 사요? 한 두푼도 아닌 것을 대출받아서...

 

주택 계약이나 보유 최소 기한은 2년이다.

1년 사이 기준금리 7배 인상되었다.

한국은행은 기준금리 못올리고 있다.

 

2년 VS 1년

(미국 기준금리 인상 아직 마무리 되지 않았습니다)

 

 

돈은 돌아야 한다. 또는 돈은 돌고 도는 것이라 돈이라고 한다

 

라는 말이 있습니다. 돈이라는 것이 어디로 도는지 한 번 생각해 보세요. 일단 집값에 대한 것은 빼고...

 

먹는데 씁니다. 입는데 씁니다. 전기 수도 가스 등 공과금 냅니다. 교통비 쓰고 아이들 학교 등록금이나 학원비 쓰고, 게임도 하고 영화도 보고 책을 보거나 음악을 듣기도 하고 여행을 하기도 합니다. 그리하여 곡물이나 채소 등 식료품 가게나 농부 어부들에게 돈이 돕니다. 의류 신발 회사들에도 돈이 돌고 공공기관 등에도 돈이 돕니다. 학교 학원 등도, 극장이나 서점 등등 곳곳에 돈이 돌지요. 그러고도 돈이 남으면 저축을 하든지 투자를 하든지 할 것입니다.

 

그런데, 어느 날부터 집값이 오르기 시작했습니다. 저축해서는 도무지 집을 살 수 없는 상황이 되었지요. 그래서 대출을 졸라 땡겨서 집을 샀더니 그 때는 금리가 0.50%였는데, 이제는 금리가 3.50% 되었습니다. 이자를 무려 7배나 내야 하는 겁니다. 갑자기 먹는 것도 줄이고 입는 것도 줄이고 공과금은 내야 하지만, 학원도 보내지 못하고 게임이나 영화도 못보러 다니게 됩니다. 왜? 돈을 대출금 원금과 이자를 갚는데 많이 써야 하기 때문입니다.

 

문제는 은행이나 보험사, 증권사, 카드사 등의 금융회사들인데, 왜냐하면 집값 때문에 사람들에게도 대출을 많이 해 줬지만 건설회사에도 돈을 많이 빌려줬거든요. 그런데, 금리가 7배나 상승한 것입니다. 우리나라에 1천만원 2천만원짜리 집이 있습니까? 있을 수도 있지만, 서울에는 대체로 10억이라면서요. 대한민국에 저축으로 10억 모으는 사람이 몇 명이나 되겠습니까? 웬만하면 다 대출이라는 말이지요? 건설사들도 대출 받아서 집 지어요. 그런데 분양 안되면? 뭔 수로 대출금 갚는대요?

 

돈을 빌려쓴 차주 입장에서 대출받은 것 갚지 못하면 집을 담보로 대출 받았을 경우 집이 경매로 넘어가 길거리 나앉든지 그나마 여유가 있으면 월세라도 구해 나간다지만, 돈을 빌려준 대주 입장에서 빌려준 돈을 받지 못하게 되는 경우 자칫하면 망합니다. 은행이나 증권사 보험사 등이 한 사람 또는 한 회사에게 대출해주고 회사를 유지하는 것 아니잖아요. 기준금리 인상은 돈을 빌려 쓴 사람이나 돈을 빌려 준 은행이나 둘 다를 난감하게 하는 일이라는 뜻입니다. 거기다, 집값이 떨어지면 공시지가 조정해야 되고, 의료보험 산정 다시 해야 되고 세수가 주는 등 정부도 딜레마에 빠집니다. 경제주체라는 가계 기업 정부 모두가 딜레마에 빠지게 되지요.

 

기준금리 인상은 경제주체라는 가계 기업 정부 모두를 딜레마에 빠뜨린다

 

그렇다면, 정부가 집값 떨어지는 것을 바랄 수 있겠습니까? 집값 많이 떨어지면 정부가 할 일이 졸라 늘어난다니까요. 공시지가 재조정, 의료보험료 조정부터 세율이나 조세명목 등등 온갖 것을 바꿔야 되요. 세수 줄어서 공무원들 월급도 주고 그래야 되는데, 윤석열 정부 들어서 공무원을 줄이고 있지요? 집값 많이 떨어지면 실무를 맡는 하급 공무원들 중노동 하게 된다니까요. (하급 공무원들 그렇다고 또 사표 쓰라는 말은 아닙니다 ㅡㅡ) 상급 공무원들이나 선출직 고위 공무원들이야 뭐하는지 뉴스로 봐서 대충 알잖아요. 여기저기 세금 쓰러 다니는 거....  정부가 집값 떨어지기를 바라겠습니까?

 

은행 직원들도 앞으로 중노동 하게 된답니다. 전세만기일 돌아오면서 역전세니 뭐니 하면서 담보가치 하락하고 뭐 그런 상황이 되면 졸라 계산을 많이 해야 되요. 아무리 컴퓨터가 계산을 대신해 주는 시절이라지만, 업무량이 늘어날 수 밖에 없다니까요. 담보가치 하락하면 법원에도 자주 들락거려야 되고 민원도 늘어날 것이고 뭐 그럴 거잖아요. 앞에서 기준금리가 인상되면, 그것도 무려 7배나, 돈을 빌려쓴 사람이나 빌려준 사람이나 다 곤란하게 된다고 했지요? 그럼 은행은 집값이 떨어지길 바라겠습니까? 같은 이유로 건설사는? 건설사가 자기 돈으로 집 지어서 파는 것 아니잖아요. 은행에서 대출을 연거푸 받는데다 사람들에게 분양받은 돈으로 짓습니다. 아무도 집값 떨어지기를 바라지는 않는다는 것입니다.

 

아무도 집값 떨어지기를 바라지는 않는다. 그러나, 기준금리 인상은 집값을 떨어뜨린다.

 

기준금리가 인상되었다고 무조건 집값이 하락하는 것은 아니지만, 1년 사이에 7배나 올랐다니까요. 미국은 기준금리가 1년 사이에 20배가 올랐어요. 거의 살인적인 수준으로 기준금리를 인상한 것이고 6월달에 또 올릴지도 모른다고 하잖아요. 그런데 집값이 올라요? 무슨 근거로?

 

국제유가 뉴스가 종종 납니다. 유가가 배럴당 70$이 되었다느니 100$을 넘었다느니 하면서... 남의 나라 기름값 오르는 것을 왜 뉴스에서 보도하겠습니까? 우리나라는 기름이 안나니 대부분 사오잖아요. 그러니 유가 보도를 하는 것 아니겠습니까. 기름값이 오르면 생산단가 올라서 줄줄이 물가가 오르잖아요. 한 번 오른 물가는 다시 내려가지 않거나 힘들고... 짜장면 값 내렸다는 이야기 들어보셨어요? 월급은 안올라도 물가는 오른다니까요. 기름값이 올라서 우리나라가 받는 경제적 충격이 100이라고 하십시다. 그런데, 환율 변동으로 인해 받는 경제적 충격은 그 4배인 400이라고 합니다. 왜 뜬금없이 환율 이야기 하느냐면, 미국과 기준금리 차이가 현재 1.75% 나거든요. 혹시 고작? 이라고 생각하신다면 큰 오산입니다. 어마어마한 차이니까요. 조만간 미국에서 기준금리 또 인상할지 모른다고 하니까 그냥 2%라고 쳐 보십시다.

 

100원에 2%는 2원

1000원에 2%는 20원

1억원에 2%는 2백만원

1조원에 2%는 200억원

10조원에 2%는 2000억원

100조원에 2%는 2조원

 

원금이 커져갈 수록 고작 금리 2%인데 이자가 점점 늘어나지요? 은행 두 곳이 있는데, 한 곳에는 이자를 3.50% 주고, 다른 한 은행은 5.25% 준다고 하면 여러분은 어디다 예금하시겠습니까? 당연히 5.25% 주는 은행에 예금해야지요. 상식이잖아요. 그럼 우리나라와 미국과의 기준금리 차이가 2%가 나면? 나 같아도 재산이 10조원이나 100조원 있으면 달러로 바꿔서 미국에 예금하겠네. 아닌가요? 그러면, 환율이 팍 오른답니다(평가절하). 그러면 물가가 더 많이 오르고요. 앞에서 유가 상승으로 인한 충격보다 환율로 인한 충격이 4배 더 크다고 했지요? 금융당국이 환율방어 하려고 지금 졸라 조뺑이 까고 있답니다.

 

저는 10조원이나 100조원씩 되는 그런 재산이 없어요. 하지만, 우리나라에 개인이 10조원 이상의 재산을 가진 슈퍼 개미도 있다고 하더라고요. 10조원 가지고 있는데 개미래요. 그럼 개미가 아닌 투자자들은 얼마나 돈을 가지고 있다는 뜻일까요? 그리고 그 돈들이 더 높은 금리를 쫓아서 막 움직이면은요?

 

10조원 가지고 있어도 개미

 

하루도 결근 안하고 야근에 특근 다 하고 평생 일해도 월급 받아서는 절대로 모을 수 없는 돈이 10조원인데, 10조원은 개뿔, 1조원이나 1000억원도 못모을 거잖아요. 그런데, 개미라네...  개미... ㅡ,.ㅡ

 

 

대한민국에 자기 돈으로 집 사는 사람이 몇 명이나 될까요? 부채가 많이 쌓여 있을 때 금리가 오르면 어떻게 되고요? 거기다 금융회사들 바젤협약 지켜야 되요. 바젤3 들어보셨을 거잖아요. 그런데, 이미 부채를 역대급으로 쌓아놓고도 집값 오른다? 빚 더 내라는 말이지요? 하긴, 집값이 팍 떨어지면 곤란하기는 하지만, 그렇다고 빚을 더 내라니 황당하다고 생각해야지요.

 

집값 오른다 = 빚을 더 내라

 

지금은 있는 빚도 갚아야 할 상황인데, 자꾸자꾸 더 많은 빚을 내란다. ㅡ,.ㅡ

현재의 대한민국 집값은 한마디로 말하면 고질병이라고 할 수 있습니다. 이창룡 한국은행 총재께서 장기저성장으로 진입했다고 하신 말씀 생각 잘 하셔야 한답니다. 청룡열차라고 하나요? 끼릭끼릭 하면서 높은데 올라가서는 아래로 팍 떨어지는... 지금 집값이 오른다는 말은 끼리끼릭 거리며 제일 높은 곳으로 향하는 중일 수도 있다는 뜻입니다.