부동산, 경험 못한 폭락이 올 수도 있다 - 국토硏 연구위원의 경고 : 오함마 TV

최근 정부의 금리정책으로 대출금리가 내려가자 부동산 거래가 일부 늘었다는 뉴스가 있었습니다. 하지만, 국토硏 연구위원이 경험하지 못한 폭락이 올 수도 있다고 경고했다네요. 제가 쓰는 포스트에는 2023년에 집 사지 말라고 적은 것 있는데, 부동산 투자 해 본 적 없습니다. 살면서 아파트도 한 채 사 본 적 없습니다. 부동산에 대해서 아는 것이 없습니다. 그럼에도 2023년에는 집을 사지 말라고 포스트 한 것은 긴축이 진행되고 있기 때문입니다.

 

미국 기준금리가 1년 사이에 2000% 이상 올랐습니다. 미국에서 기준금리를 이렇게나 빨리 가파르게 인상한 적이 없습니다. 그 만큼 과격하게 긴축을 하고 있는 것이고 우리나라 기준금리는 3.50%인데, 우리나라 기준금리는 미국보다 높아야 한다는 것이 상식입니다. 즉, 현재 우리나라 기준금리는 적어도 5.50%는 되어야 한다는 뜻입니다. 그럼에도 우리나라 기준금리가 3.50%인 것은 우리나라 경제체력이 그 만큼 못된다는 뜻입니다.

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=kXtdc-0XZy4&list=TLPQMTUwNTIwMjOz0hL4pIPKOA&index=3 

 

 

영상에서 금리가 낮을 때는 저비용으로 자금을 조달할 수 있기 때문에 주택 수요가 늘어나 집값이 쉽게 오르는 반면, 금리가 오르면, 조달 비용 증가로 인해 수요가 감소하여 금리 인상 후 12개월에서 15개월 후부터 효과가 나타난다고 설명하고 있는데, 우리나라 기준금리 올린지 1년이 이제 다 되어 가지요? 2021년 8월에 0.5%로 제로금리였으므로, 2021년까지의 기준금리 인상은 별 충격이 없었을 것이고 - 기준금리라는 것이 미국처럼 0.75%(자이언트스텝)씩 마구 올리는 것 아닙니다. 미국보다 선제적으로 기준금리를 인상하기 시작했다고 하지만, 0.25%씩 올렸으므로 여전히 저금리인 것은 사실이잖아요. 그러니 2021년에 우리나라에서 인상한 기준금리는 충격이 덜했을 것입니다 - 2022년 들어서 5월 경에 미국과 같은 1.75%였습니다. 그나마도 아마 빠듯하기는 하지만, 견디기 괜찮은 정도 아니었을까? 싶은데, 현재는 2022년 5월의 1.75%에서 두 배가 된 3.50%입니다. 신규 대출자에게는 기준금리와 비슷한 수준인 3.64%짜리 대출상품도 있다는 것 같던데, 기존 대출자들은 6%대 금리로 대출금 상환하고 있는 것으로 압니다. 지금은 집값이라도 예전보다 떨어졌다고 하지만, 예전에는 집값이 지금보다 높았고 LTV 기준으로, 즉, 담보가치를 보고 대출을 해 주었기 때문에 대출액 역시 컸을 수 있습니다. 즉, 이자 부담액이 더 클 수 있다는 것이지요.

 

영상 보시면 "지금 내가 집을 사는 것이 누군가의 매물을 받아주고 있는 것이 아니냐?"를 잘 생각해 보라고 합니다. 나 같아도 집이 있으면 지금은 좋은 값에 팔겠습니다. 지금은 집을 살 때가 아니라는 말이지요. 빚내서 집을 사야 한다면 더더욱 집을 사면 곤란한 때라고 생각합니다.

 

100원 라면 아시지요? 라면 1개에 100원이라고 해서 주문했는데, 배송이 안되는...

 

미국 기준금리 5.25%에요. 중국 기준금리 3.65%인가 그렇습니다. 미국 라면은 525원이고, 중국 라면은 365원인데, 우리나라 라면은 364원이랍니다. 우리나라가 달러 기반으로 경제를 운용하기 때문에 현재 우리나라 라면은 못되도 700~800원은 되어야 하는데 364원에 팔고 있는 겁니다. 대출금리가 적어도 7.00%~8.00%는 되어야 정상이라는 뜻입니다. 하긴, 모르긴 합니다. 예전에는 달러가 거의 절대기준이었으므로, 예전을 기준으로 하면 그렇기는 하지만, 현재는 위안화가 달러에 대항하는 시절이기도 하니 예전의 기준과는 다른 환경이 조성되어 있을 수도 있습니다. 그러므로 미국 기준금리가 5.25%라고 해서 우리나라 대출금리가 최소 7%~8%는 되어야 한다는 것이 예전의 규칙이 되어버린 것인지 모르겠다는 뜻입니다.

 

위안화가 달러에 도전하는 듯한 모습을 보이면서 국제 경제환경이 크게 변동하고 있는 중이므로, 사실은 집을 사라마라 라고 함부로 말할 수 있는 상황은 아니지만, 우리나라는 달러 기반으로 경제를 운용하고 있다는 것, 그리고, 가계부채나 기타 부채가 역대급이라는 것 등을 고려하면, 앞에서 언급했듯 저는 돈이 있어도 집을 안 살겁니다.(Not Buying) 반대로 서울 어느 지역에 아파트 한 채를 가지고 있다면, 여기저기 눈치 봐서 팔 수 있을 때 좋은 값에 팔고 빠져 나오겠지요. 헌데, 저는 서울에 집이 없어요. 집 살 돈도 없고... ㅡ,.ㅡ 그냥 뉴스 보면서 대충의 경제상황을 이해하려는 중에 이와 같은 의견을 제시한다고 해야 할까요?

 

 

어쨌거나 국토硏 연구위원이 경고

 

경험하지 못한 하락이 올 수 있다.

 

라고 한 것 잘 생각하세요. 기준금리 올린지 12개월~15개월부터 부동산 가격 하락의 효과가 나타나기 시작한다고 설명하는데, 그 정도 기간이 되었지 않습니까. 단, 앞에서 언급했듯, 2021년 8월 이후 금리 인상은 2021년 말에 1.00%로 결정되었기 때문에 금리 인상에 대한 충격이 별로 크지 않았을 것이고, 2022년 7월에 2.25%가 되었으므로 그때부터는 아마 부담이 되기 시작했을 수 있습니다. 2022년 7월부터 따지면 지금이 2023년 5월이므로 10개월 정도가 지났지요? 금리인상 이후 12개월~15개월 후부터 부동산 가격 하락효과가 나타난다고 하니 이제부터 서서히 드러나기 시작하려나 봅니다.

 

전세가율이 크게 떨어졌다고 합니다. 빌라로부터 시작한 전세사기가 좀 있다 전세계약 만료와 함께 아파트로도 확산될 수 있습니다. 곳곳에서 분쟁이 발생할 소지도 있다는 뜻입니다. 잘들 살피시길...