집 사야 돼, 말아야 돼? - 2024년에도 집 사지 말라고 하고 싶네...

부동산에 대해서 아는 것도 없는 주제에 제가 쓰는 포스트에는 "2023년에 집 사지 말라"고 적은 것이 있습니다. 1차적으로 가계부채가 역대급인데, 그 중 주담대 대출이 상당부분을 차지하는 상황에서 금리가 올라 있었기 때문입니다. 그 보다 더욱 문제가 되는 것은 DSR로 대표되는 바젤3 협약 때문이기도 했습니다. 앞으로 전세대출에 대해서도 DSR을 적용한다고 합니다. 이는 대출 받기가 더 힘들어진다는 뜻입니다.

 

술 한 말, 먹고는 가도 들고는 못간다

 

는 말이 있습니다. 윤석열 정부 들어서 서민 대출에 DSR을 도입하기 시작했는데, 그 이전까지 우리나라 금융은 술을 한 말을 이미 먹은 상태였다고 보면 됩니다. 그러나, DSR을 적용하기 시작하면서 이제부터는 술 한 말을 들고 다니는 상황으로 전환되었다고 할 수 있습니다. 그런데, 그냥 술 한 말이 아니라, 대출받은 돈은 금리가 오르면 무게가 점점 더 무거워진다는 것이 문제겠지요.

 

 

1. 금리가 내려가면 집값이 올라간다?

 

부동산은 공산품이 아닙니다. 우리나라에서 나오는 뉴스 보도 등을 보면 부동산이 무슨 공산품인 것처럼 취급합니다. 심하게 말하면 아파트 한 채를 카지노에서 쓰는 하나의 칩처럼 여기고 있지 않나? 생각되기도 합니다. 그 결과로 적잖은 빚을 기본적으로 지고 살아야 한다는 문제가 있습니다. 연봉 5000만원인 사람에게 5억을 대출해 준다? 부채 비율 1000%로 직행하는 겁니다. 정부부채 50% 수준인데도 지난 문재인 정부를 비난 또는 비판하면서 마구 언론 보도가 쏟아져 나온 것을 아신다면, 그 괴리를 실감하실 수 있지 않겠습니까. 언론에서 정부부채를 언급하면 꼭 액수를 말합니다. 1000조원이 넘었다고...  그럼에도 정부부채는 50% 선이지만, 연봉 5000만원 받는 사람이 5억 대출을 받는 순간 가계부채 비율은 1000%가 된다는 것 상기하셔야 하지 않을까요? 

 

50% VS 1000%

 

경제 정책을 운영하는 상황에서 어떤 경우에는 정부가 빚을 떠안아야 할 것인데, 그것을 모두 서민들에게 전가하고 있다는 뜻입니다.

 

 

2. 쏟아지는 경매, 비싼 분양가... 그리고 줄어드는 (일시적으로 사라지는) 대출

 

제가 쓰는 포스트에는 바젤3에 관해 언급한 것이 여럿 있습니다. 바젤3에 대해서 검색하고 공부하라, 검색이라도 해 보라는 내용도 썼습니다. 바젤3가 도입된다는 것은 어지간하면 이제 더 이상 대출을 받을 수 없다는 뜻입니다. 예전에는 연봉 5000만원이라도 5억을 대출해 줬다고 하더라도, 그것이 전세자금이든 주택담보대출이든, 바젤3가 적용되기 시작하면, 연봉 5000만원 사람이 받을 수 있는 대출은 확 줄어드는 겁니다. 슈링크플레이션 이라는 아실 것입니다. 주택 담보 대출이나 전세대출에도 슈링크 플레이션이 적용되기 시작하는 겁니다. 바젤3 아직 완전히 적용되지 않았습니다. 최근에 스트레스 DSR 적용한다고 뉴스에 나오고 그러던데, 전세자금대출도 DSR 적용한다고 하지요? 그 외에 바젤3에는 "경기대응 완충자본"이라는 것이 있어서 은행들은 더 많은 충당금을 쌓아야 하며, 그로 인해 가산금리가 상승하게 되어 있습니다. 돈이 나올 곳이 더욱더욱 줄어드는 상황이라는 것입니다.

 

아파트들이 경매로 많이 넘어갔다고 합니다. 임차권 등기도 전년에 비해 10배 증가했다고 합니다. 임차권 등기의 경우 소송 과정을 거치는데 대략 1년 정도 걸린다고 합니다. 1년 후에 경매로 넘어갈 아파트가 10배나 많아진다는 뜻입니다. 그런데, 그 아파트들은 죄다 고분양가로 책정된 감정가를 기준으로 하거든요? 그럼 아파트 왜 사야 되지요? 올해 2024년 연말쯤 되면 죄다 경매로 쏟아질텐데...

 

소단락의 제목을 "비싼 분양가"를 먼저 적었어야 할 수도 있습니다. 하지만, 건설업자들이 싸게 팔려고 하겠습니까? 태영건설이 워크아웃 과정을 밟고 있는데, 태영건설 아니라도 건설사들은 어떻게든 분양가를 많이 받으려 할 것입니다. 할인분양일지라도... 하지만, 현실에서 이미 경매는 곳곳에서 터지고 있다는 것, 그것이 팩트일 것입니다.

 

 

3. 2024년, 집 살까 말까... 나 같으면 안 산다.

 

바젤3가 도입되면서 대출이 더욱 줄어들게 되어 있습니다. 바젤3 아직 완전히 다 적용된 것 아닙니다. 시간이 가면 갈수록 대출액은 줄어들 상황이 아직 남아 있다는 뜻입니다. 문제는 바젤3 적용하기 전에 지맘대로 올라버린 집값과 분양가입니다. 사람들 월급(소득)은 오르지 않는데, 집값은 이미 구름 위에 떠 있다는 모순 상황이 현재 우리나라 부동산 현황이라고 할 수 있습니다.

 

턱없이 높은 집값과 분양가 VS 소득 대비 점점 줄어들 대출액 한계

 

 

평소 정치관련 뉴스를 잘 보지 않기 때문에, 정치일정이나 선거? 그런 것에 대해서 잘 모릅니다. 혹시 이번에 집을 못사면 어떡하나? 라는 걱정을 하시는 분이라면, 총선이 끝난 이후 6개월 가량 뉴스를 지속적으로 관찰하시길 바랍니다. (언론이 워낙 구라를 많이 치는 것이 문제이긴 합니다) 시간이 가면 갈수록 집값은 하락할 수 밖에 없는 상황으로 이해가 되니까요.

 

우리나라가 저금리 유동성을 빌미삼아 쌓은 부실이 엄청난 것으로 이해합니다. 태영건설은 그냥 새발의 피에 불과할 수도 있습니다. 90이 넘은 노(老) 경영자가 눈물로 호소.... ㅡ,.ㅡ   총선 이후 곳곳에서 부실이 터질 것으로 예상하고 있는데, 그런 때에 이미 구름타고 저 위로 날아가버린 집값에 맞추어 집을 산다? 나 같으면 당장 지갑에 현금 100억원이 있어도 안삽니다. 미쳤어요? 집값 반토막 날지도 모르는데.... 경매에 밝은 분들은 1/10 값으로도 아마 살 수 있을 걸요? 경매 하라는 뜻 아닙니다. 경매 시장이 온통 브로커들 천지라서 경매도 잘못하면 덤태기 쓰기 딱 좋다고 하더군요. 포스트 쓰는 저도 경매에 대해서 전혀 모릅니다. 다만, 적지 않은 이해당사자들이 눈을 부릅뜨고 해 먹으려 드는 곳이라는 말은 들었습니다.

 

경매물건 증가하고 있다는 뉴스와 임차권 등기 10배 늘어났다는 뉴스 보면서

 

판사들 과로사 하겠네!

 

라는 생각을 하고 있습니다. 어쨌거나 총선 이후 더 많은 경매 물건이 쏟아질 것으로 예상하고 있습니다. 그럼 2024년에 집을 사야 할까요?

 

중간에

 

턱없이 높은 집값과 분양가 VS 소득 대비 점적 줄어들 대출액 한계

 

라고 적은 것 보이시지요? 집값이 본격적으로 조정되는 기간이 총선 이후부터라고 예상하고 있습니다. 맨날 대출금에 이자 갚으려 계산기 돌리지 말고 그냥 한 1년 직장이고 나발이고 다 때려치고 서울이나 대도시를 떠나버리는 것도 한 해결책이 될 수도 있습니다. 물론, 국가경제에는 전혀 유익한 것이 없지만, 맨날 부자들만 세금 깎아주고 전기세, 가스비 등등은 자꾸 오르잖아요. 공적자금을 건설업자 살리는데나 쓰고, 그거 다 우리가 낸 세금이에요. 그 돈들 가지고 한전이나 가스공사 적자 메꾸는데 쓴다는 생각은 안하는 것인지 못하는 것인지.... 그런 것도 미국 눈치 봐야 될까요? 미국이야 기름이 나는 나라잖아요. 그러니 미국 환경에 맞겠지만, 우리나라는 기름 한 방울 나지 않아서 죄다 수입해 오는데, 한전 민영화? ㅡ,.ㅡ

 

버스비 지하철 비 각 150원 정도 올랐나요? 서울 경기에 사는 분들만 2500만인데, 계산을 해 보세요.

 

150원 X 2500만.

 

도무지 얼마예요? 규모의 경제학... 부자감세를 하면서 서민들 주머니 야금야금 턴 것이 수백 억, 수천 억원이 되네...

 

 

정부가 집값을 방어하기 위해서 전기세도 올리고 가스비도 올리고 지하철 요금이나 버스 요금도 올리는 것이랍니다. 저는 그렇게 생각이 되네요. 서울 살지 말아요. 맨날 대출 뺑뺑이 돌게 되어 있어요. 하긴, 직장이 서울이라 오도가도 못하겠지만... 서울 떠나면 죽는 줄 아는 사람들도 있을 것이고... 

 

초두에

술 한 말, 먹고는 가도 들고는 못간다

 

쓴 것 있습니다. 집을 마련하든 전세를 마련하든, 연봉 5000만원 수준인데, 억대 대출을 받았다면 이미 술 한 만을 마신 상태이고, 금리가 올라버려서 이제는 술 한 말을 들고 다녀야 하는 상황으로 전환되었습니다. 돈 나올 것이 없어요. 그럼 집값을 조정해야지 않겠습니까. 시장원리에 따라...     조정하는 것이 아니라 조정된다 라고 표현하는 것이 더욱 적확하겠네요. 결론은, 2024년에도 집 사시지 말라.

 

최근에 월세가 한 달 월급만큼 된다고 하던데, 그럼 어떻게 살어요. 월세 빼고 고향 앞으로 가야지... 캥거루족 소리를 듣더라도...  어쩌자고 월세를 월급 만큼 받는 지경이 되었냐면, 1차적으로 이미 술을 한 말 먹은 분들이 집주인이라 그래요. 술을 끊게 도와드리려니 직장이 서울에 있고 뭐 그래서...

 

술 한 말은 고사하고 소주 6병 팩을 30년 동안 들고다녀봐... 시간이 가면 갈수록 팔이 우리하게... 그걸 50년이나 들고 다니라는 은행도 있었는데, 하루도 빠지지 말고, 공휴일이 어딨어요. 없어... 연봉 1억이라도 5억 대출을 받았다면 소주병 한 팩(6병)을 30년간 하루 한시도 쉬지 못하고 들고 다녀야 하는 상황 아니겠어요?

 

 

반드시 이사를 해야 한다거나, 집을 마련해야 한다거나 하는 상황에 처한 분들이 계실 수 있습니다. 그런 분들이야 어떡하겠습니까. 잘 살펴서 결정하시라고 할 수 밖에요.