실거주 의무 3년 유예...? 문제는 DSR

실거주 의무를 3년간 유예한다는 기사를 봤습니다. 그 기사 속에는 둔촌주공 등 전국 5만여 가구의 잔금 문제를 거론하면서 "숨통이 트였다"는 내용이 있는데, 문제는 DSR 이라고 생각합니다. 전세대출에도 DSR을 적용한다고 하니까요. 서울 경기는 사람도 많이 모여 있고, 그런 까닭으로 돈 역시 많은 지역일 수 있으므로, 실거주 의무를 3년 유예하는 동안 자금을 구할 가는성도 높아질 수 있겠지만, 부동산이나 은행 등에 관한 뉴스들 보면 자금을 구하는 것 역시 쉬운 일은 아닐 것으로 생각되기도 합니다.

 

전세자금 DSR 적용, 스트레스 DSR 적용, 경기대응 완충자본 적립

태영건설 워크아웃 실사중

홍콩 ELS 만기 손실

부동산PF 부실

저축은행 등 2금융권 부실

카드사, 캐피탈사 부실

등등

 

돈을 유통시키는 곳마다 안좋다는 내용의 뉴스들이 많으니까요.

 

 

https://v.daum.net/v/20240126181910928

[단독] '실거주 의무' 3년 유예…입주 앞둔 둔촌주공 '숨통'

 

 

30년 이상 된 아파트는 안전검사 없이 재건축이 가능하다거나 하는 정책을 추진하겠다는 뉴스도 봤고, GTX ABCDEF 등등의 뉴스도 봤습니다. 그리고 나서 실거주 의무 3년 유예 기사도 보게 되네요. 부동산 가격을 방어하기 위한 것인지 연착륙을 유도하기 위한 것인지 모르겠습니다. 제가 쓰는 블로그에는 2024년에도 집 안사는 것이 좋겠다! 라고 쓴 것 있습니다. 바젤3 도입으로 대출의 방식이 바뀌었습니다. 바젤3, 즉 DSR이 적용되기 전에는 담보를 보고 대출을 해 주었다면, 이제는 돈을 빌리는 사람의 상환능력을 따집니다.

 

바젤3 도입으로 대출 방식이 달라졌다. (DSR 적용)

 

아파트 값이 폭락하기를 바래서가 아니라 - 집값 폭락하면 우리나라 경제 기우뚱합니다, 어느 나라든 부동산 가격이 폭락하면 그 나라 경제는 기우뚱하게 되어 있습니다. 금융으로 형성된 것이니까요 - 미국의 긴축과 바젤3의 도입으로 돈 빌리기가 더욱 어렵게 변해가고 있으므로, 상당한 수준의 집값 하락을 예상하고 있었는데, 정부에서 특례보금자리론 같은 정책금융과 부동산 정책 완화로 집값이 안떨어지고 있다고 해야 할까요? 아니면 못떨어지게 막고 있다고 해야 할까요? 뭐 그런 상황으로 생각됩니다.

 

개인에게 바젤3, 즉 DSR이 적용되기 시작한 것은 2022년 7월부터지만, 실상은 오래 전부터 은행이나 금융권은 이미 바젤3에 대비하고 있었습니다. 은행들 뿐만 아니라 저축은행, 보험사 등 금융을 운용하는 기업들은 바젤3 규약에 따라 LCR, NFSR, CCyb 등등 각종 충당금을 쌓고 있었지요. CCyb는 2024년 5월부터 더 강화되나? 뭐 그런 것으로 알고 있습니다. 그것이 개인에게 최종적으로 DSR로 적용되기 시작한 것이 2022년 7월부터인데, 하필 우리나라는 10여년간 부동산 경기가 활황이었고, 코로나가 터지면서 제로금리 상황이 되자 더욱 더 집값이 올라버린 기현상이 나타났다고 할 수 있습니다. 바젤3 시행을 앞두고 빚을 줄여야 하는데 오히려 더 많이 늘어나 버린 것이지요.

 

 

살면서 아파트 청약조차 한번 해 본 적 없는 놈이 이런 내용을 포스트 하려니 어불성설이지만, 가계부채 역대급이라는 뉴스가 한창 나오던 시기에 미국이 긴축으로 전환했다는 것에 놀라고, 바젤3 라는 것이 도입되면서 돈줄이 가늘어진다는 내용을 알게 되면서 몇년 전부터 빚을 줄이라거나 빚내서 집 사시지 말라는 내용 등을 썼었는데, 한국은행 총재께서도 디레버리징(빚 줄이기)을 해야한다고 하는 마당에 정부정책은 빚을 더 늘리는 쪽으로 시행되기도 하고... 뭣도 모르는 서민이라 뭐가뭔지 모르겠습니다만, 어쨌거나 DSR을 고려하시라는 것을 말씀드리고 싶네요. 

 

 

DSR은 바젤3 협약에서 규정하는 세부 항목 중의 하나에 불과합니다. 바젤협약 내에는 은행을 포함한 각 금융사들이 지켜야 하는 여러 가지 규칙들이 있고, 회계기준 역시 각각 다릅니다. IFRS9, IFRS10, IFRS17, IFRS4 등등 여러 기준에 따라, 말을 하자면, 일정 수준의 비상금을 상시 보유하고 있어야 합니다. 그것이 바젤3에 이르러서 제일 많이 쌓도록 되어 있습니다. 총선 이후가 될지 모르지만, 어느 시기에 저축은행 등 2금융권에서는 아예 대출이 안나올 수도 있습니다. 부동산 PF 부실이나 대출이자 연체율 증가 등으로 충당금을 많이 쌓아야 되거든요. 참고하세요.

 

포스트 쓰는 놈도 IFRS17이니 뭐니 하는 구체적인 내용에 대해서 알지 못합니다. 다만, 바젤3에 대해서 검색을 했더니, 핵심은 은행이나 보험사, 카드사 등의 금융권이 난처한 상황에 대비할 비상금을 많이 쌓아야 된다고 하더라고요. 은행이나 금융권이 난처한 상황이 뭐겠습니까. 대출해 줬는데 돈을 못받는 것 아니겠습니까. 은행이 한 사람이나 한 기업에게만 대출해 주고 돈을 못받으면 은행이 망하겠지만, 하필 은행이 상대하는 고객이 다수잖아요. 그러니 대출 함부로 해 주지 말고 비상금도 많이 가지고 있어라! 라고 하는 것이 바젤3입니다.