부동산 대세 상승장이 온다? - 김경민 교수

유튜브에서 영상들을 보다가 "교양이를 부탁해"인가? 라는 채널인 것 같은데, 서울대 김경민 교수께서 부동산 대세상승장이 온다는 주장을 하시더군요. 이해가 어려웠습니다. 물론 뉴스나 일부 사설 매체에서 부동산이 오른다느니 하는 주장을 하는 것은 아는데, 다른 포스트에서도 누차 이야기했지만 바젤3 때문에 대출이 막히고 있는데 무슨 수로 집값이, 그냥 오르는 것도 아니고 대세상승장이 온다는 것인지...

 

얼마 전에 미국이 기준금리를 0.5% 내렸습니다. 그런데 미국의 시장금리는 오르고 있답니다. 우리나라도 기준금리를 0.25% 내렸지만 주담대 금리는 지금도 오르고 있는 것으로 알고 있습니다. 앞으로도 대한민국 주담대 금리는 야금야금 더 오를 수 있다고 생각하고 있습니다. 아래 영상은 기준금리를 내렸는데도 시장금리는 오르는 배경을 설명해 주는 박종훈 박사의 영상입니다. 부동산 대세상승장이 온다는 김경민 교수의 영상은 검색하면 금방 나올 것이라 따로 링크하지 않았습니다. 

 

아래 영상 초반부에 박종훈 박사가 "몇년 전에, 앞으로는 초저금리 시대는 오지 않고 중금리 시절이 될 것이라 주장했는데 주번에 같은 생각을 하는 분들이 없더라" 라는 말씀을 하시는데, 수년 전부터 제가 쓴 포스트 중에 "이제  초저금리 시대는 끝났다"라는 내용이 있는 것으로 기억합니다. 의외로 그런 주장을 하신 분들이 여러분 게신데 하필 박종훈 박사 주변에는 그런 분들이 거의 안게신가 봅니다. 현재의 경제상황을 생각하려면 "미중갈등" 이라는 틀에서 봐야한다는 내용도 썼던 것 같습니다. 초저금리 시대는 오고 싶어도 더 이상 못옵니다. 돈을 푸는 것은 쉽지만 회수하기는 힘드는데, 미국이 추진한 세계화 전략으로 30여년간 엄청나게 돈을 풀었거든요. 그러나 미중갈등으로 인해 그동인 돈이 돌던 틀(System)에 큰 변동이 생긴 것입니다. 그런 까닭으로 초저금리 시대는 더 이상 못옵니다. 블로그 주인은 그렇게 생각하고 있습니다.

 

금융당국이 기준금리를 내려도 대출받은 당신의 대출금리는 오를 것이다

 

라는 내용도 쓴 적 있습니다. 제 2의 IMF는 이미 터졌다. 다만 1997년과 달리 정부, (대)기업, 민간이 동시에 터지는 것이 아니라 하부에서부터 터진다(민간에서부터 터진다)는 내용도 재작년앤가 포스트 한 것 같습니다. 경매로 넘어간 아파트가 하나둘이 아니거든요. 즉, 자신의 소득수준을 고려하지 않고 소득수준 이상의 대출을 받은 사람들은 집이 경매로 넘어가거나, 이미 경매 진행중이거나...  에궁, 그만 할랍니다. 

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=mIpFA9OX1gE

 

 

한가지 김경민 교수의 영상을 보시면 

 

"파이낸스는 사람들이 어뗳게든 구한다"

 

라는 말씀을 영상 중에 하시는데, 바젤3 때문에 은행들이 대출을 조이고 있고 저축은행, 새마을 금고, 단위농협, 신협 등 소위 제2 금융권은 부동산 PF 등으로 인해 부실이 많다는 것이 상식입니다. 어디서 돈을 구한다는 말씀이신이 도무지 납득이 어렵습니다. 사채? 

 

뉴스를 지속적으로 보신 분들은 최근 대기업에서 구조조정 한다는 내용 보셨을 것입니다. 대기업이 몸집을 줄이면 그에 딸린 협력업체들도 울며 겨자먹기로 어쩔 수 없이 몸집을 줄일 수 밖에 없지 않나요? 천공법사가 자살을 막아야한다고 발언하고 영부인 김여사가 한강다리 난간을 점검한 것이 괜한 우연일까요? 

 

경제가 성장할 때는 자산 인플레이션과 소득 인플레이션이 동시에 일어나지만, 그래서 금리가 높아도 경제가 성장하므로 별 문제가 발생하지 않지만, 이미 경제가 성장한 이후에는 자산 인플레이션과 소득 인플레이션이 반비례 관계가 된다고 해야할까요? 월급은 거의 안오르는데 집값은 계속 올랐잖아요. 소득과 자산 사이의 갭을 대출로 유지할 수 있었지만 - 저금리였으므로 - 이제는 긴축의 시기이므로 현재의 소득수준으로 대출금과 이자를 갚기 쉽지 않을 것이고, 바젤3 적용으로 대출 받기도 점점 어려워지거나 대출도 못받는 시절이 되면...  에궁 역시나 그만 할랍니다. 어쨌거나 김경민 교수님 말씀은 이해가 힘드네요.

 

 

혹시나 하는 생각에 몇마디 덧붙인다면...

윤석열 정부가 들어설 무렵 

 

금리를 올려야 한다 VS 금리를 내려야 한다 

 

는 의견이 상충했는데, 기준금리는 3.50%까지 올리긴 했지만, 특례 보금자리, 신생아 특례 등 DSR을 우회하는 정책대출로 가계부채 규모는 더욱 커졌고 부동산 가격은 방어가 되었다고 할까요? 그리고 경제상홤은 여전히 좋지 않음에도 집값 오른다거나 신고가가 출몰했다거나 하는 뉴스도 적지 않게 나오기도 했습니다. 그런 정황을 볼 때, 부동산 가격을 지키려는 어떤 세력이 있고, 혹시나 김경민 교슈는 그런 세력의 스피커(Speaker) 역할을 하고 있는 것은 아닌가? 하는 의구심도 없지 않습니다. 서울대 교수시잖아요. 서울대가 옛날같지 않다는 것이 문제지만... 

 

부동산 가격이 크게 변동이 생기는 것 중에, 그것이 상승이 아니라 하락일 때는 국가 경제에 미치는 파장이 큽니다. 다른 포스트에서 여러번 언급하기도 했습니다. 우리나라처럼 자산이 대부분 부동산에 쏠려있는 나라에서 부동산 가격이 크게 하락하면 당장 담보가치 하락으로 금융권이 부산해질 수 밖에 없습니다. 그리고  

 

집값이 떨어져도 빚은 남는다

 

는 엄정한 현실... 그 외에도 부동산 가격이 단기간에 크게 하락하는 것이 결코 좋은 일은 될 수 없습니다. 그러므로 국가 경제라는 차원에서 김경민 교수를 위시한 부동산 가격 방어세력을 마구 비난하거나 비판하기는 힘들지만 바젤3가 규정하는 "고액 익스포져 관리" 라는 차원에서 부동산 대세상승장이 온다는 주장이나 설명이 타당하다거나 합당하다고 할 수 있을지 의문입니다.

 

"고액 익스포져 관리"가 뭐냐면 "대출 많이 해 준 곳에는 더 이상 대출해주지 말라는 뜻"입니다. 국제규약입니다, 즉, 주택담보대출은 한동안 나오기 힘들다는 말이기도 합니다. 역대급이라고 하지 않습니까. 해외 유수의 경제나 금융 전문기관들도 수년 전부터  대한민국의 가계부채 규모와 부채증가 속도를 경고해 온 것 역시 사실이기도 합니다. 

 

김경민 교수 뿐만 아니라 기타 다른 전문가들 또는 부동산 관련 유튜브 등지에서 집값 오른다고 하는 말들이 신빈성이 있어 보이신다면 빚내서 집을 사시든 말든 스스로 선택하시면 되겠습니다. 각자의 선택에 대한 책임은 선택한 사람 자신이 져야지요. 투자 관련 프로그램에 항상 나오잖아요. 투자에 대한 책임은 투자자 자신의 몫이라고... 

 

경제도 금융도 모르고 부동산은 더더욱 모르면서 블로그 주인은 헷수로 5년여 전부터 

 

빚내서 집시지 마시라

 

는 내용을 여러번 포스트 했었습니다. 제 동생은 전역이 얼마 남지 않은 직업군인인데 4~5년 전에 집 보러 다닌다길래 집 보러 다니지 말라고 하기도 했습니다. 

 

1997년 IMF 사태가 일어난 원인 중 하나가 과도한 기업부채 때문이었던 것으로 알고 있습니다. 지금은 가계부채가 과도한 상황인데 미국이 긴축 중이지요? 얼마 전에 미국이 기준금리 0.5% 내렸다고 또 다시 제로금리 시절이 올 것이라는 기대는 꿈에서라도 하지 말아야 할 것으로 추측하고 있습니다. 현재의 경제상황을 "미중갈등" 이라는 틀에서 생각해야 하니까요. 미국이 기준금리 0.5% 내렸다고 해도 현재의 미국 가준금리를 저금리라고 할 수 없지 않겠습니까. 블로그 주인의 생각은 여전히 빚내서 집사면 안된다고 생각합니다. 집값 오른다는 뉴스만 보지 마시고 경제상황을 설명헤주는 내용들도 함께 참고하시기를... 그리하여 블로그 주인의 생각과 달리 집값이 상승한다거나 고가로 유지된다거나 하여 자신에게 유익하다는 등의  결론이 난다면 각자의 판단대로 행동하시면 되겠습니다.