부동산 공화국 완전 붕괴된다 - 라이트 하우스

우리나라는 자산 80%가 부동산에 쏠려 있다고 합니다. 중국도 부동산 비중이 크다고 하는데, 거의 부동산 공화국이라고 할 만 한가요? 하지만, 이젠 부동산 공화국은 완전 붕괴된다고 예상하네요. 일본은 부동산 문제로 가계부채가 크지 않습니다. 1980년대 중반 플라자 합의로 엔화 환율이 거의 두 배로 절상되면서 거품이 크게 일었다가 거품이 꺼져버렸기 때문입니다. 부동산으로 인한 거품의 무서움을 알고 있다는 것일 테지요. 미국에서도 역시 가계의 주택마련에 따른 부채 정도는 우리나라보다 적습니다. 미국도 2008년에 기르던 강아지 이름을 적어가도 주택담보 대출을 해줬을 만큼 대출을 남발하다가 혼줄이 크게 났으니까요. 이번에 우리나라에서 부동산이 터지면 미국이나 일본에서 터진 것처럼 손실이 클 것입니다. 가계부채가 역대급이니까요. 투자에 관심있는 분들은 공부를 하든지 뭘 하든지 하겠지만, 아닌 분들은 부동산에 쫄아서 투자에 섣불리 나서지 않게 될 가능성이 크겠지요. 2030이 대거 물려 있으니 그들 세대가 받은 충격이 지속된다고 봐야 하지 않겠습니까. 직장생활을 30년 정도 한다고 보면 적어도 30여년간 부동산 시장에 호황이나 활황은 없을 것이라는 말이 되기도 하겠네요. 거기다 DSR 적용되어서 대출도 안나올 것이고... ㅡ,.ㅡ

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=3EW3PdShKu8 

 

 

바젤3 아시지요? DSR은 바젤3에서 규정하는 하나의 항목에 불과합니다. 영상 보시면 제곱근만 배우고서 수능 보러 간다는 예를 드는데, 실제 수학책에는 집합 명제 수체계 함수.... 등등 여러 항목들이 있습니다. 바젤3에도 DSR 외에 LCR, NFSR, RCB 등등 온갖 규정이 있는데, DSR은 그 많은 항목 중 하나에 불과하지요. 그럼에도 인터넷 어느 곳에서 DSR을 좌파정부가 만들어 냈다고 믿는 분도 계시더라고요. 그 내용을 보니 어이가 다 없던데, 이번에 혹시 우리나라 부동산 문제가 터지기 시작하면 부동산 가격을 언론이나 정부 정책이 무조건 결정하는 것이 아니라 국제금융제도의 영향을 크게 받는다는 것을 실감하시게 될 수도 있습니다.

 

국제금융제도 라는 말에 빨갛게 표시하고 밑줄은 그은 것은 DSR 규정이 국제금융제도에 따른 것이기 때문입니다. 바젤3는 바젤협약이 1989년에 처음 생겼는가 그랬는데, 시간이 지나면서 1, 2, 3로 업데이트 되어 현재 바젤3에 이른 것이고, 최초의 바젤협약은 몇 나라가 참여했는지 모르지만, 바젤3는 G20 재무장관들이 모여서 머리를 맞대고 만들어 낸 것입니다.

 

대한민국 미국 중국 일본, 네 나라의 GDP를 합치면 세계 GDP의 50%에 육박합니다. 그 말은 G20이라는 나라 20개국의 총 GDP가 세계 GDP와 거의 같다는 말입니다. 그러니 G20 재무장관들이 모여서 만든 바젤3는 어떤 면에서는 절대적이랄 수도 있다는 뜻입니다. DSR을 폐지하라거나 하는 주장이 있는 것으로 아는데, 그런 주장이 얼마나 허무맹랑한 말인지조차도 모른다는 뜻일 수 있는데, 부동산 시장이 안터지는 것이 이상한 일이라고 할 수 있습니다.

 

뭣도 모르고 살지만, 경제는 한 마디로 유동성(Cash Flow)이라고 알고 있습니다. 자본주의 경제가 더 많은 유동성을 창출합니다. 그 유동성의 공급과 긴축을 담당하는 것이 중앙은행이고, 은행은 돈을 모아 가두어 두는 저수지(Bank)라고 할 수 있습니다. 중앙은행의 통화정책에 따라 기준금리를 내리면 대출을 늘리든지 투자를 하든지 하면서 유동성 공급이 늘어나는 것이고, 기준금리를 올리면 대출을 줄이고 위험한 곳에 투자도 하지 않으면서 시중에 도는 돈이 줄어들게 되지요. 그런 방식으로 작동하다가 바젤협약이라는 것이 만들어집니다. 은행이나 보험사 증권사 카드사 등등 금융회사들이 보다 더 많은 준비금을 확보하는 방향으로 진화하고 있는 것인데, 이는 그 만큼 세계 경제가 많이 성장했다는 말이기도 합니다. 경제가 성장하면 통화량은 늘고 금리는 떨어지는 것이 상식인데, 중국 경제가 성장하면서 어마어마한 유동성이 공급되었으니까요. 다만, 우리나라는 바젤3 협약을 준수하겠다고 하고서는 10년 넘도록 적용하지 않다가 2022년 7월 1일부터 적용하기 시작했다는 것에 문제가 있습니다.

 

DSR을 좌파정부가 만들었다는 믿음을 갖고 있다면 국제금융을 도무지 모르거나 관심이 없거나 해서 아예 무지하다는 뜻입니다. 포스트 쓰는 놈은 투자를 해 본 적이 없고 관심을 가진 적이 없어서 그런 것을 몰라도 되는 입장이랍니다. 하지만, 부동산 가격을 빚으로 쌓아올린 대한민국으로서는 치명적인 제도가 바젤3 라고 할 수 있습니다. 정부나 금융당국은 진작부터 알고 있었습니다. 구글 등에서 검색해 보시면 국회사문처 등에서 이미 2013년에 관련 보고서가 제출되기도 했으니까요. 금융회사들도 유동성 커버리지 비율이나 기타 바젤3가 지정하는 여러 충당금을 차례차례 쌓고 있기도 했습니다만, 주택 마련에 대해서는 DSR을 적용하지 않았지요.

 

모르겠습니다. 정보(Information)라는 것이 선점하는 이에게는 이권을 장악할 수 있는 수단이 되기도 하는데, 어쩌면 바젤3를 벌써 알고 있었으면서도 대출을 늘려 이자수익을 더욱 늘리려 했는지 모르지만, 지나치지 않았나? 하는 생각을 하고 있습니다. 월급은 안오르니까요. 결국은 부동산 시장이 무너지는 시점이 오리라고 예상을 하고 있습니다.

 

대출금리 오르고 있다는 뉴스 나오고 있는데, 앞으로 대출금리는 조금씩이라도 계속 상승할 겁니다. 그렇게 예상이 됩니다. 정부가 은행들더러 예금금리 낮추라 대출금리도 낮추라 해 가며 뭔가 버티려 애를 쓰기는 했지만, 올해 돌아오는 은행채 만기가 124조원이라는데, 은행들 은행채 발행해야 하잖아요. 기준금리 3.5%인데 은행채는 몇 %로 발행이 될까요? 게다가 정부가 은행을 포함한 금융권에 경기대응 완충자본을 쌓으라고 지시를 했거든요. 그러면 은행으로서는 더 많은 마진을 남겨야 경기대응 완충자본을 쌓을 수 있습니다.

 

경매로 넘어가는 아파트가 1만건을 넘었다고 합니다. 경매가 낙찰이 되지 않으면요? 경매로 넘어간 아파트라도 팔아 그 자금 회수해서 운영하려해도 아마 낙찰률이 그리 높지 않을 것으로 예상합니다. 집값이 워낙 비싸니 경매로 낙찰받기도 비싼 값이니까요. 10억 아파트 경매에 처음 넘어가면 9억에 나오고 유찰되면 8억 또 유찰되면 7억 뭐 그런 식으로 떨어지잖습니까. 저 같아도 10억 짜리 9억이나 8억에 낙찰받기 싫습니다. 물론 그런 돈도 없지만... 그런 집이 애초에 10억 짜리도 아니고...  한 푼도 안쓰고 30년 모으면 10억 모을 수 있으려나요? 거기다 자영업자들 채무상환 유예해 준 것도 만기가 다 되어 가지요? 자영업자들 요즘 장사 안된다고 뉴스에 자주 나오잖아요. 자영업자들에게 해 준 대출 회수 안되면요? 결국 앞으로는 대출금리 오를 수 밖에 없습니다. 새로 지은 상가들도 죄다 공실인 곳이 수두룩해요. 손님 없는 거 뻔히 아는데 누가 장사하나요? 은행들은 단기 중기 장기 충당금 외에 경기대응 완충자본도 쌓아야 된다니까요. 직원들 월급도 줘야 되지, 대표이사 성과급도 줘야 되지 은행이 이제부터는 돈을 졸라 벌어야 되요. 은행이 돈 버는 수단이 뭐에요? 대출금리 잖아요.

 

다음달 7월 13일에 금통위 열리는데, 만약이지만 한국은행이 기준금리를 한 번 더 올리게 되면 은행이 발행하는 은행채 금리는 최소 4%는 되지 않겠습니까. 그러면 그냥 코픽스(KOFIX) 금리 오르게 된답니다. 그러면 대출금리 오르지요? 그 외에 대출금리가 상승할 수 밖에 없는 요인들은 더 있는 것으로 기억하지만 생략하렵니다. 잘 알지도 못해요. ㅡ,.ㅡ

 

 

써놓고 보니까 졸라 무서운 말이네... ㅡ,.ㅡ

영상 내용을 제외하면 그냥 나머지는 블로그 주인의 뇌피셜입니다. 대출금리가 앞으로는 조금씩이라도 계속 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 그러니 그냥 참고삼아 보세요.