집값 대폭락 - 라이트 하우스 (세상이 미쳤구나!)

집값이 대폭락 하게 될 것이라면서 "세상이 미쳤다"며 말하는 내용이 있네요. 아래 영상 보시면 우리나라 집값이 폭락한다며 해외 금융기관들이 지적하고 있다는 설명을 합니다. 해외 금융기관 뿐만 아니라 IMF(국제 통화기금) 조차도 수 년 전부터 우리나가 가계부채의 규모나 증가 속도가 너무 빠르게 치솟고 있다면서 수 차례 경고한 것으로 알고 있기도 합니다. 뭣도 모르는 놈이지만 3~4년 전에 부동산 가격 반토막 난다고 블로그 주인도 예상한 적이 있습니다. 경제나 금융, 부동산에 대해 자세히 알지 못해도 가계부채 역대급인데 미국이 긴축을 시작했으니 집값이 떨어질 수 밖에 없는 상황으로 이해되었으니까요.

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=wwtch4bh-X0&list=TLPQMTAwODIwMjNbMI2b-rlhgw&index=5 

 

 

미국이 긴축을 시작할 때 미국이 금리인상을 2% 대에서 멈출 것이라는 예상이 많았습니다. 미국 내에서도 그랬고 우리나라도 그랬지요. 하지만 예상과 달리 현재 5.25%~5.50%에 이르렀습니다. 미국이

 

금리인상 양적긴축 대차대조표 축소

 

라는 말을 몇달간 반복하며 시그널을 내 보냈는데도 그렇게 전망한 뉴스나 기사들이 많았습니다. 통상 미국이 유동성 공급과 긴축을 반복한 것은 사실이지만, 미국이 내 보낸 시그널 중에 눈여겨 봐야 할 것은 "대차대조표 축소" 라는 말이었다고 생각합니다. 공급망 재조정이라는 말로 통용되고 있지만 대차대조표를 축소하겠다는 말은 세계화 중지라는 말이니까요. 지금껏 미국이 유동성 공급과 긴축을 반복하는 가운데, 대차대조표 축소 라는 말을 한 적이 있는지 생각해 볼 일이 아니었나 하는 겁니다.

 

대차대조표를 축소하겠다는 말은 세계화 중지

 

환율이 1400원대를 기록할 때 일본에서 미국 국채 내다 팔기도 하고 그랬습니다. 중국에서는 지금도 미국 국채를 내다 팔고 있는가 그런 것으로 압니다. 30여년간 미국의 세계화 전략에 따라 달러가 태평양을 넘어 중국으로 몰려가다가 미국의 세계화 중지에 따라 달러가 다른 방향으로 이동하고 있다고 해야 할까요? 이젠 달러가 아시아로 오는 비중이 줄어들고 있다는 뜻입니다. 인도나 베트남 등지로도 이동하겠지만 멕시코나 중남미 쪽으로도 상당히 이동하겠지요.

 

얼마 전에 쓴 포스트에 앞으로 "대출금리는 조금씩이라도 계속 오른다" 라고 몇 번 적은 것 있습니다. 월급은 거의 고정인데 금리는 계속 오르는 겁니다. 대출금과 이자를 3개월 이상 갚지 못하면 담보로 잡힌 집이나 건물 등이 경매로 넘어가거나 하는 것으로 알고 있습니다. 월급(소득)은 고정인데 금리가 오를 수 밖에 없는 상황이라면 빚 내서 집을 사거나 하는 일은 삼가야 하는 일일 것이지 않겠습니까. 경제나 금융, 부동산 같은 거 잘 모릅니다. 그냥 무지렁이 서민이라 주식이나 부동산 등에 투자도 해 본 적 없습니다. 다만, 뉴스나 경제 관련 영상은 꾸준히 보려고 했는데, 아무 것도 모르는 서민 눈에도 앞으로 대출금리는 계속 오를 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

1. 미국과의 기준금리 격차

2. 유가 상승

3. 바젤3 대응 빈약 (관치금융)

 

 

미국과의 기준금리 격차가 2.00% 나고 있습니다. 제가 쓰는 포스트에 누차례 썼지만, 기준금리 2.00(200bp)% 차이는 엄청난 격차입니다. 원금이 크면 클수록 이자액 역시 비례해서 증가하니까요. (2% 라고 쓰지 않고 소수점 두 자리까지 썼습니다)

 

1억의 2%는 200만원

1조의 2%는 200억원

 

10조원이나 100조원이 되면요? 이자만 각각 2000억원 2조원이 됩니다. 국제 금융 시장에서 하루에 움직이는 돈만 수십 조원이라고 알고 있습니다. 중국 경제가 왜 문제입니까? 중국 부동산 위기나 기타 여러 문제가 있기도 하겠지만, 외국인 투자자들이 점점 중국에서 빠져나오고 있어서이기도 합니다. 돈 없이 무슨 사업을 합니까. 돈이 빠져나가기만 하고 중국으로 들어가지 않으려 하니 중국 경제가 더욱 어려워지는 것입니다. 돈은 금리를 따라 움직이지요. 미국이 긴축을 시작할 때 중국 기준금리 4.7% 정도였습니다. 지금은 3%대지요? 미국 기준금리는 5.5%인데, 중국에 투자했던 해외 자금들이 100만원 1000만원 들고 중국에 갔을까요? 그렇지 않을 겁니다. 누군가 1조원을 가지고 있다면 중국에 예금하면 1년간 350억원 이자수익이 발생하지만 미국에 예금하면 550억원 이자수익이 발생합니다. (중국 기준금리가 3.5%, 미국 기준금리가 5.5%라고 할 때) 기준금리 격차로만 그 만한 수익 격차가 나는데, 월급 평생 모아도 200억원 못모으잖아요. 그런 거금이 2.00%라는 금리차이로 발생한다는 말입니다. 기준금리 2.00%(200bp)는 매우 큰 격차이며 중국처럼 외화유출을 걱정해야 하는 수치입니다. 그럼에도 금리 못올리고 있잖습니까. 그런데 집값이 올라요? 월급 고정이고 미국과 기준금리 격차는 점점 벌어지는데?

 

다음달에 미국이 기준금리 한 번 더 인상한다고 예고하고 있습니다. 우리나라가 기준금리 인상하지 않는다고 하고 미국이 기준금리를 0.25% 추가 인상하게 되면 기준금리 격차 2.25% 나게 됩니다. 하루에 국제 금융시장에서 이동하는 돈이 수십조원이라고 했습니다. 10조원만 되어도 그 이자만 2250억원 됩니다. 수십조원이라고 했으니 20조원이면 4500억원, 30조원이면 6750억원, 40조원이나 50조원이면요? 금리 0.25%가 무시무시... ㅡ,.ㅡ (기준금리를 따진 겁니다. 시장금리는 기준금리보다 더 높습니다)

 

 

유가가 상승하고 있다고 합니다. 기름 팔아서 1년에 1억원씩 벌던 사람이 있다고 하십시다. 그런데, 기름이 갑자기 예전만큼 팔리지 않고 적게 팔리게 되었습니다. 그 사람이 소득수준과 생활수준을 유지할 수 있는 방법이 뭐겠습니까? 기름값을 올리는 겁니다. 적어도 1년에 1억원을 벌 수 있는 만큼 기름값을 올리지 않겠습니까. 1년에 100배럴 팔아서 1억원을 벌었는데 75배럴만 팔리거나 50배럴만 팔린다면요? 기름값이 1.5배나 2배 식으로 오르게 된다는 말인데, 기름 안나는 우리나라는요? 대한민국이 세계 10위권의 경제규모를 이루었다고 하지만 원유 원자재 할 것 없이 죄다 수입해서 가공해 팝니다. 수출로 먹고 산다고 하지만 수출하는 양에 비례해서 원유부터 원자재까지 죄다 수입해야 하는 나라인데, 유가가 상승하고 있습니다. 유가가 상승하면 물가에 반영됩니다. 물가에 반영되면 금리에 변동이 생기지요.

 

유가 오르면 물가 오르고 물가 오르면 금리 오른다

 

월급(소득)은 고정인데 기름값 오르고 물가 올라서 금리 오를 수 있는데, 집값이 올라요? 무슨 수로?

 

 

정부가 은행들더러 예금금리를 낮추라, 대출금리도 낮추라, 1조원씩 걷어서 새마을 금고 지원하라, 은행채 발행하지 말라고 하는 등등 갖가지 통제를 했습니다. 왜? 미국의 긴축으로 금리 상승하는데 우리나라 소득구조 자체가 대출금이나 이자를 갚지 못해 파산하는 사람들이 늘어날 상황이었으니까요. 그리하여 오르던 대출금리가 갑자기 뚝 떨어지는 기간이 있었습니다. 하지만, 그것도 한계에 이르러 이제는 기준금리를 올리지 않더라도 시중금리는 오를 수 밖에 없는 상황이 되었습니다. 단순히 대출 많이 받은 사람들만 파산하는 것이 아니라 부동산 PF 대출 많이 해 준 제 2 금융권이나 건설사 등의 문제도 있었습니다. 문제는 바젤3 라는 복병이었는데, 제가 쓰는 포스트에 바젤3에 대해서 여러 번 언급했습니다. 바젤3는 은행이나 증권사, 보험사, 카드사 등등 금융기관들이 더 많은 충당금을 쌓으라고 정하고 있습니다. 국제규약입니다. 지금껏 관치금융으로 예금금리도 대출금리도 낮추고 은행채도 발행하지 못하게 하고 있다가 갑자기 충당금 쌓아야 하는 상황이 된 겁니다. 은행이 충당금을 바젤3에 맞게 쌓으려면? 대출금리 올려야지요. 부실채권은 팔든지 원금회수를 하든지 할 것이고...

 

 

 

정부가 부동산 시장을 지키려 했는지 모르지만, 그로 인해 안그래도 역대급 가계부채라고 하는데 부채가 더욱 늘어난 것으로 알고 있습니다. 디레버리징(DeReverizing) 해야 하는데 더욱 리레버리징(ReReverizing)을 해 버린 희안한 상황인데, 그로 인해 집값이 급락할 것으로 예상하고 있습니다. 모르긴 합니다. 강남 같은 곳은 집값이 버티려는지...

 

앞에서 1, 2, 3 으로 나열한 것은 국제적으로 통용되는 규칙입니다. 미국이 기준금리 올리면 다른 나라들도 죄다 기준금리 올립니다. 유가 오르면 전 세계가 영향을 받지요. 바젤3 역시 마찬가지입니다. 바젤3의 경우 전세계 모든 국가는 아닐지라도 최소 G20 국가나 OECD 가맹국에는 적용이 될 것인데, 우리나라를 비롯한 미국, 중국, 일본 네 나라 GDP만 합쳐도 세계 GDP의 50%에 이르거나 넘을 겁니다. G20이나 OECD 가맹국 경제규모가 곧 세계 경제규모라는 뜻입니다. 그 외에

 

1년 이상 무역적자 누적

전세사기, 역전세, 깡통전세

대출 연체율 증가

경매 넘어간 아파트 1만 건 이상

임차권 등기 증가(전년비 5배, 경매로 넘어갈 아파트가 5배 늘어났다는 뜻)

보험약관 대출 50조원

카드리볼빙 증가

 

등등 국내적 문제도 산적해 있습니다. 집값이 안떨어지는 것이 이상한 일로 생각됩니다. 월급이나 소득은 거의 고정인데 비싼 집값 때문에 대출금 규모가 커져있는 상황에서 금리가 오르니까. 그래서 그랬는지 영상에서는 "미쳤다"고까지 하네요.

 

 

폴 볼커 라는 1980년대의 미국 연준 의장이 계셨답니다. 물가가 올라서 기준금리를 대폭 인상했습니다. 하필 미국 선거가 맞물려 있어서 당시 지미 카터 대통령인가? 선거 있으니 금리 좀 내려달라는 요청을 받고 기준금리 내렸는데 물가가 더 올라버렸다고 합니다. 그래서는 폴 볼커라는 분이 기준금리를 더 많이 올려버렸답니다. 그리하여 물가는 잡았지만 선거는 실패했다고 하더라고요.

 

한국은행이 요즘 정부를 향해 여러 가지 비난을 하고 있는 것으로 압니다. 요즘 금통위 비상소집 횟수도 늘어나고 있다고 합니다. 한국은행으로서는 디레버리징을 해야 하는 것으로 생각하고 있는데 정부는 계속계속 꺼꾸로 가고 있으니까요. 부동산 규제 전면 완화에 특례 보금자리론 등 DSR 우회하는 대출도 늘리고 그것도 모자라 세대원까지 다 풀었다고 합니다. 한 집에 4명이 살면 4명이 모두 청약이 가능하다고 하던가? 중앙은행과 정부당국이 완전히 엇박자를 내고 있는 것 아니겠습니까.

 

 

무지렁이 서민이 뭘 알겠습니까. 하지만 뉴스 꾸준히 보다 보니 집값이 큰폭으로 하락하지 않을까? 싶네요. 2023년 9월이 되면 전세계약 만기가 돌아온다니 그 때부터 터지기 시작하려는지... 은행들 충당금 더 많이 쌓아야 하고 경기대응 완충자본 규정도 내년 5월 1일부로 적용되는가? 그런 것으로 압니다. 시간이 가면 갈수록 대출금리가 오를 수 밖에 없는 환경이라는 뜻이겠지요.

 

 

영상 내용을 제외하면 나머지는 블로그 주인이 뉴스나 경제 관련 영상들을 보면서 주워들은 것이니 참고삼아 보세요.